Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.
Le principe du prêt in fine
Dans un prêt amortissable classique, chaque mensualité paie les intérêts et rembourse une partie du capital, si bien que la dette s’éteint à la dernière échéance. Dans un prêt in fine, les mensualités ne couvrent que les intérêts (et l’assurance emprunteur). Le capital reste dû en totalité et se rembourse en une seule fois à la fin du prêt.
En pratique, la banque exige une garantie de ce remboursement : le plus souvent le nantissement d’un contrat d’assurance-vie ou d’un portefeuille, souvent alimenté dès le départ d’une part importante du capital, puis par des versements réguliers.
Les formules
- Mensualité d’intérêts = capital × taux annuel ÷ 12.
- Coût total des intérêts = mensualité × nombre de mois.
- Mensualité d’un prêt amortissable, pour comparer : C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), avec i le taux mensuel et n le nombre de mois.
- Épargne mensuelle pour reconstituer le capital à un rendement mensuel j : C × j ÷ ((1 + j)ⁿ − 1).
Exemple
Un prêt in fine de 300 000 € à 3,8 % sur 15 ans :
- Mensualité d’intérêts : 300 000 × 0,038 ÷ 12 = 950 € par mois.
- Intérêts sur 15 ans : 171 000 €, et les 300 000 € restent dus à l’échéance.
- Un prêt amortissable au même taux et sur la même durée coûterait 2 189,12 € par mois, pour environ 94 041 € d’intérêts au total.
- Pour disposer de 300 000 € dans 15 ans sur un placement à 3 % net, il faudrait épargner 1 321,74 € par mois. Intérêts et épargne réunis représentent 2 271,74 €, un peu plus que la mensualité amortissable.
Le prêt in fine n’est donc avantageux que si le placement nanti rapporte, après frais et fiscalité, davantage que le coût du crédit, ou si la fiscalité des intérêts change la donne.
Pour qui ?
- L’investissement locatif au régime réel : les intérêts d’emprunt se déduisent des revenus fonciers. Comme ils restent élevés et constants pendant toute la durée, la déduction l’est aussi, ce qui intéresse les contribuables fortement imposés.
- Les emprunteurs qui disposent déjà d’une épargne qu’ils ne souhaitent pas liquider, par exemple une assurance-vie ancienne à la fiscalité avantageuse.
- Les crédits relais, qui sont aussi remboursés en une fois, à la vente du bien.
Pour une résidence principale, le prêt in fine est rarement intéressant : les intérêts ne sont pas déductibles et le coût total est plus élevé.
Les risques
- Le risque de placement : les unités de compte d’une assurance-vie peuvent baisser, et le capital constitué peut ne pas suffire à l’échéance.
- Le coût total : on paie des intérêts sur la totalité du capital pendant toute la durée.
- L’accès au crédit : les banques réservent souvent ce prêt à une clientèle patrimoniale et l’intègrent dans le calcul du taux d’endettement plafonné à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière.
Demandez toujours le TAEG, qui inclut l’assurance et les frais, et comparez-le avec celui d’un prêt amortissable.