À quoi sert un prêt relais
Le prêt relais permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien, en avançant une partie du prix de vente attendu. Il dure en général 12 mois, prolongeables jusqu’à 24 mois, et se rembourse en une seule fois avec le produit de la vente.
Le montant prêté
La banque ne prête pas la totalité de la valeur du bien, car le prix de vente final est incertain. Elle applique une quotité, le plus souvent de 60 à 80 % de la valeur estimée, puis déduit le capital restant dû sur le prêt en cours :
Prêt relais = valeur estimée × quotité − capital restant dû
La quotité dépend de la solidité de l’estimation : une promesse de vente déjà signée permet souvent d’obtenir davantage qu’une simple estimation d’agence.
Exemple
Votre bien est estimé à 300 000 € et il reste 50 000 € à rembourser sur votre prêt. La banque retient une quotité de 70 %, au taux de 4 %, avec 1 500 € de frais de dossier et de garantie. Vous pensez vendre en 12 mois.
- Montant du prêt relais : 300 000 × 0,70 − 50 000 = 160 000 €.
- Intérêts mensuels en franchise partielle : 160 000 × 4 % ÷ 12 = 533,33 €.
- Intérêts sur 12 mois : 6 400 €.
- Coût total avec les frais : 7 900 €.
- En franchise totale, avec des intérêts capitalisés chaque mois, les intérêts atteindraient environ 6 519 €.
Franchise partielle ou totale
- Franchise partielle : vous payez les intérêts chaque mois et remboursez le capital à la vente. C’est la formule la moins chère, mais elle pèse sur votre budget mensuel, en plus des mensualités du nouveau prêt.
- Franchise totale : vous ne payez rien pendant le prêt ; les intérêts s’ajoutent au capital et sont remboursés à la vente. Le coût final est un peu plus élevé, mais votre taux d’endettement est plus facile à respecter.
Prêt relais sec ou adossé
Le prêt relais sec suffit si le prix de vente couvre l’achat. Si le nouveau logement est plus cher, le prêt relais est adossé à un prêt amortissable classique qui finance la différence. La banque vérifie alors que vous respectez le taux d’endettement maximal de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière.
Les risques
Le principal risque est de vendre plus tard ou moins cher que prévu. Les intérêts continuent de courir et, à l’échéance, il faut négocier une prolongation ou rembourser par d’autres moyens. Avant de signer :
- faites estimer votre bien par plusieurs professionnels et retenez une valeur prudente ;
- renseignez-vous sur les délais de vente dans votre quartier ;
- demandez à la banque ce qui est prévu si le bien n’est pas vendu à l’échéance.
Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.