Ce que paie réellement chaque mensualité
Avec un prêt immobilier à taux fixe, la mensualité ne bouge pas, mais sa composition change chaque mois. Au début, elle rembourse surtout des intérêts ; à la fin, presque uniquement du capital. Le tableau d’amortissement décrit cette évolution, et ce calculateur vous permet de vous placer à n’importe quelle année pour connaître votre capital restant dû.
Les formules
- Mensualité hors assurance = C × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), avec C le capital emprunté, r le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités.
- Capital restant dû après m mensualités = C × (1 + r)ᵐ − mensualité × ((1 + r)ᵐ − 1) ÷ r
- Intérêts payés depuis le début = mensualité × m − capital déjà remboursé.
- L’assurance emprunteur est ici calculée sur le capital initial, la formule la plus courante dans les contrats groupe des banques.
Exemple : 250 000 € sur 25 ans à 3,3 %
Avec une assurance de 0,3 % par an :
- Mensualité hors assurance : 1 224,90 € ; assurance : 62,50 € ; total 1 287,40 €.
- Après 5 ans, il reste 214 995 € à rembourser.
- Pendant la 5ᵉ année, vous payez 7 229 € d’intérêts et remboursez 7 470 € de capital.
- Sur 25 ans, le crédit coûte 136 221 € : 117 471 € d’intérêts et 18 750 € d’assurance.
Tableau d’amortissement annuel
| Année | Capital restant dû | Intérêts de l’année | Capital remboursé dans l’année | Intérêts cumulés |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 243 453 € | 8 152 € | 6 547 € | 8 152 € |
| 5 | 214 995 € | 7 229 € | 7 470 € | 38 489 € |
| 10 | 173 720 € | 5 891 € | 8 808 € | 70 709 € |
| 15 | 125 052 € | 4 313 € | 10 386 € | 95 535 € |
| 20 | 67 666 € | 2 453 € | 12 246 € | 111 643 € |
| 25 | 0 € | 259 € | 14 439 € | 117 471 € |
À ce taux, le capital remboursé dépasse les intérêts dès la 5ᵉ année. Avec un taux plus élevé, ce croisement arrive beaucoup plus tard : vers la 20ᵉ année pour un prêt sur 30 ans à 6,5 %.
À quoi sert ce tableau
- Revendre avant la fin du prêt : le capital restant dû indique ce qu’il faudra rembourser à la banque lors de la vente.
- Remboursement anticipé : un remboursement partiel est plus efficace au début du prêt, quand la part d’intérêts est la plus forte.
- Renégociation ou rachat de crédit : comparez les intérêts restant à payer avec ceux d’une nouvelle offre, frais compris.
- Changement d’assurance : depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment. Sur 25 ans, passer de 0,30 % à 0,10 % économise 12 500 € sur cet exemple.
Prêts à taux variable ou modulables
Pour un prêt à taux révisable, le tableau n’est valable que jusqu’à la prochaine révision. Pour un prêt modulable, refaites le calcul avec le capital restant dû et la nouvelle durée après chaque modulation.