Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.
Payer maintenant pour un taux plus bas
Aux États-Unis, les emprunteurs peuvent payer des « points » à la signature pour réduire le taux de leur prêt. En France, la pratique n’est pas codifiée de la même façon, mais le même arbitrage se présente : accepter des frais de dossier plus élevés, des frais de courtage ou l’achat de produits de la banque contre un taux nominal plus bas, ou comparer deux offres dont l’une a un meilleur taux mais plus de frais. L’opération n’est rentable que si vous gardez le prêt assez longtemps pour que la baisse de mensualité rembourse la dépense initiale.
Le calcul
- Mensualité pour chaque taux : M = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), avec i le taux mensuel et n le nombre de mois
- Coût initial = montant emprunté × pourcentage de frais
- Seuil de rentabilité simple = coût initial ÷ économie mensuelle, en mois
- Gain net après k mois = économie mensuelle × k + (capital restant dû au taux haut − capital restant dû au taux bas) − coût initial
Le gain net tient compte du remboursement plus rapide du capital au taux le plus bas, que le seuil simple ignore. Il n’actualise pas les économies futures et ne compte pas le rendement que la somme aurait pu rapporter sur un livret.
Exemple
Un prêt de 250 000 € sur 20 ans à 3,40 %, ou à 3,20 % contre 1 % de frais :
- Coût initial : 2 500 €
- Mensualités hors assurance : 1 437,09 € sans frais, 1 411,66 € au taux réduit
- Économie mensuelle : 25,43 €
- Seuil de rentabilité : 2 500 ÷ 25,43 = environ 98 mois, un peu plus de 8 ans
- Gain net si vous gardez le prêt 10 ans : environ 1 765 €
- Sur 20 ans, l’économie moins le coût atteint environ 3 600 €
Quand est-ce rentable ?
- Vous comptez garder le bien et le prêt bien au-delà du seuil. En France, la durée moyenne de détention d’un crédit immobilier est d’environ 7 à 8 ans, à cause des reventes et des renégociations.
- Vous n’attendez pas de baisse de taux prochaine : en cas de renégociation ou de rachat de crédit dans deux ans, la dépense est perdue.
- Il vous reste de quoi payer l’apport, les frais de notaire et une épargne de précaution.
À vérifier
Comparez toujours le TAEG et le coût total du crédit des offres, assurance emprunteur comprise, puisque les frais de dossier et de courtage y sont inclus. Tenez compte des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi au plus faible de 3 % du capital restant dû ou de six mois d’intérêts, et parfois négociables à zéro.