Comment fonctionne ce calculateur de crédit immobilier ?
Ce simulateur réunit en un seul écran les deux questions que se pose tout futur acquéreur : « combien vais-je rembourser chaque mois ? » et « combien puis-je emprunter au maximum ? ». Il suffit de renseigner le montant souhaité, le taux proposé par la banque, la durée, l’assurance emprunteur et vos revenus. Tous les résultats se mettent à jour instantanément : mensualité, coût total du crédit, taux d’endettement, capacité d’emprunt et budget d’achat.
Les calculs reposent sur la méthode utilisée par les banques françaises pour les prêts amortissables à taux fixe : des mensualités constantes, dont la part d’intérêts diminue au fil du temps pendant que la part de capital remboursé augmente.
La formule de la mensualité
La mensualité hors assurance se calcule avec la formule des annuités constantes :
M = C × t / (1 − (1 + t)^−n)
- C : le capital emprunté ;
- t : le taux mensuel, c’est-à-dire le taux nominal annuel divisé par 12 (3,8 % ÷ 12 = 0,3167 % par mois) ;
- n : le nombre total de mensualités (25 ans × 12 = 300).
L’assurance emprunteur s’ajoute ensuite. Dans la grande majorité des contrats, elle est calculée sur le capital initial : un taux annuel de 0,30 % sur 250 000 € représente 750 € par an, soit 62,50 € par mois, montant fixe pendant toute la durée du prêt.
Exemple chiffré
Prenons un couple qui emprunte 250 000 € sur 25 ans à 3,8 %, avec une assurance à 0,30 % et 4 500 € de revenus nets mensuels :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Mensualité hors assurance | 1 292,14 € |
| Assurance mensuelle | 62,50 € |
| Mensualité totale | 1 354,64 € |
| Coût total des intérêts | 137 642 € |
| Coût total de l’assurance | 18 750 € |
| Coût total du crédit | 156 392 € |
| Taux d’endettement | 30,1 % |
Le taux d’endettement de 30,1 % reste sous le plafond de 35 % : le dossier est recevable. Avec ces revenus, la capacité d’emprunt maximale sur 25 ans atteint environ 290 700 €, et le budget d’achat grimpe à près de 315 700 € en ajoutant les 25 000 € d’apport.
Le taux d’endettement et la règle des 35 %
Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits :
Taux d’endettement = (mensualités de tous les crédits, assurance comprise) ÷ revenus nets mensuels × 100
Depuis janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % et la durée du prêt est limitée à 25 ans (jusqu’à 27 ans lorsque le différé d’amortissement est justifié par une construction ou des travaux). Les établissements peuvent toutefois déroger à ces critères pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour l’achat d’une résidence principale.
Le calculateur affiche un badge coloré selon votre situation : vert en dessous de 30 %, orange jusqu’au plafond choisi, rouge au-delà. Vous pouvez modifier le plafond si votre banque applique une règle différente, ou pour tester un scénario de dérogation.
Comment est calculée la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt part de la mensualité maximale supportable :
Mensualité max = revenus × 35 % − crédits en cours
On cherche ensuite le capital qui correspond exactement à cette mensualité, assurance comprise. Comme la mensualité totale vaut C × (facteur d’amortissement + taux d’assurance mensuel), il suffit de diviser la mensualité maximale par ce coefficient. C’est ce que fait le calculateur, en tenant compte du taux, de la durée et de l’assurance saisis.
Les banques regardent aussi le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui reste au foyer une fois les crédits payés. Un ménage à hauts revenus peut parfois dépasser 35 %, alors qu’un foyer modeste devra souvent rester bien en dessous.
L’influence de la durée : le tableau comparatif
Allonger la durée fait baisser la mensualité et augmente la capacité d’emprunt, mais renchérit fortement le coût total. Pour notre exemple (250 000 € à 3,8 %) :
| Durée | Mensualité totale | Coût total du crédit | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 886,76 € | 89 617 € | 208 691 € |
| 20 ans | 1 551,23 € | 122 296 € | 253 830 € |
| 25 ans | 1 354,64 € | 156 392 € | 290 667 € |
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 200 € mais coûte plus de 34 000 € supplémentaires. Le tableau sous le résultat se recalcule avec vos propres chiffres pour vous aider à trouver le bon compromis.
5 leviers pour emprunter plus ou moins cher
- Faire jouer la concurrence : quelques dixièmes de point de taux représentent plusieurs milliers d’euros sur 25 ans. Un courtier peut négocier pour vous.
- Déléguer l’assurance emprunteur : grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance à tout moment. Un contrat individuel coûte souvent deux fois moins cher qu’un contrat groupe pour un emprunteur jeune et non-fumeur.
- Solder les petits crédits : un crédit auto de 250 € par mois réduit votre capacité d’emprunt de plus de 45 000 € sur 25 ans.
- Augmenter l’apport : il couvre les frais de notaire et de garantie, rassure la banque et permet d’obtenir un meilleur taux.
- Choisir la bonne durée : la plus courte possible tout en restant sous 35 % d’endettement.
Les limites de la simulation
Ce calculateur fournit une estimation fiable pour un prêt amortissable classique à taux fixe. Il ne prend pas en compte les frais de dossier, la garantie (caution ou hypothèque), les frais de notaire, les prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt Action Logement) ni les assurances calculées sur le capital restant dû. Le TAEG réel de votre offre, qui intègre l’ensemble de ces frais, sera donc légèrement supérieur au taux nominal saisi. Seule l’offre de prêt émise par la banque a une valeur contractuelle.