Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.
Le taux ne dit pas tout
Les banques communiquent sur le taux nominal, mais deux prêts aux taux, frais et assurances différents peuvent coûter des sommes très différentes. Un taux plus bas s’accompagne parfois de frais de dossier plus élevés, d’une garantie plus chère ou d’une assurance emprunteur moins compétitive. Ce calculateur met deux offres côte à côte et donne le coût total de chacune, ainsi que le nombre de mois nécessaires pour amortir des frais plus élevés.
Ce que compare le calculateur
Pour chaque offre :
- La mensualité, selon la formule classique du prêt amortissable, plus l’assurance emprunteur mensuelle.
- Le coût total du crédit : tous les intérêts, plus les frais de dossier, de garantie et de courtage, plus l’assurance sur toute la durée.
- Le délai de rentabilité : frais supplémentaires ÷ économie mensuelle, quand une offre a plus de frais mais une mensualité plus basse.
Exemple
Vous empruntez 250 000 € sur 20 ans et recevez deux offres :
| Offre A | Offre B | |
|---|---|---|
| Taux nominal | 3,6 % | 3,4 % |
| Frais (dossier, garantie) | 1 000 € | 1 500 € |
| Assurance emprunteur | 30 €/mois | 45 €/mois |
| Mensualité assurance comprise | 1 492,78 € | 1 482,09 € |
| Intérêts sur 20 ans | 101 067 € | 94 901 € |
| Coût total du crédit | 109 267 € | 107 201 € |
L’offre B a un meilleur taux, mais une assurance plus chère qui grignote une bonne partie de l’avantage. Elle reste moins chère de 2 066 € sur 20 ans, et ses 500 € de frais supplémentaires sont rentabilisés en 47 mois environ. Avec une assurance externe à 30 €/mois, l’écart se creuserait nettement en sa faveur.
L’assurance emprunteur, levier majeur
Sur un prêt immobilier, l’assurance peut représenter une part importante du coût total. La loi Lagarde (2010) permet de choisir une assurance externe à la banque, à garanties équivalentes, et la loi Lemoine permet depuis 2022 d’en changer à tout moment, sans frais. Elle a aussi supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 € par personne remboursés avant 60 ans.
Le TAEG et le taux d’usure
Le TAEG (taux annuel effectif global) intègre les intérêts, les frais obligatoires, la garantie et l’assurance exigée. Il figure sur la fiche d’information standardisée européenne (FISE) remise avant l’offre, et ne peut dépasser le taux d’usure publié chaque trimestre par la Banque de France. Comparer les TAEG est un bon réflexe, mais ce calculateur ajoute le coût en euros et le délai de rentabilité, utiles si vous comptez revendre ou faire racheter votre prêt avant son terme.
Bien comparer
- Demandez des offres à plusieurs banques ou passez par un courtier, en tenant compte de ses honoraires.
- Comparez à durée égale, ou utilisez des durées différentes pour mesurer l’effet d’un prêt plus court.
- Vérifiez les conditions de remboursement anticipé : les indemnités sont plafonnées à 6 mois d’intérêts et 3 % du capital remboursé, et parfois négociables.
- Après réception de l’offre de prêt immobilier, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir l’accepter.
- Pensez à la modularité des échéances et à la transférabilité du prêt, qui ont une valeur même sans apparaître dans le coût.