Quand renégocier son prêt immobilier
Quand les taux baissent, renégocier son crédit immobilier ou le faire racheter par une autre banque permet de réduire la mensualité ou le coût total. Encore faut-il que le gain dépasse les frais : indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, nouvelle garantie et éventuels frais de courtage.
Le calcul
La mensualité d’un prêt à taux fixe vaut :
Mensualité = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
où i est le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Le calculateur compare les deux mensualités et calcule :
- l’économie mensuelle = mensualité actuelle − nouvelle mensualité ;
- le délai de rentabilité = coût de l’opération ÷ économie mensuelle ;
- l’économie totale = mensualités restantes de l’ancien prêt − mensualités du nouveau − coût de l’opération.
Les indemnités de remboursement anticipé
Pour un crédit immobilier, le Code de la consommation plafonne les IRA au plus faible de deux montants : 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû. Certains contrats les suppriment, notamment en cas de vente liée à une mutation, un licenciement ou un décès. Vérifiez votre offre de prêt.
Exemple chiffré
200 000 € restant dus à 4 % sur 18 ans, renégociés à 3,2 % sur la même durée, avec 1 500 € de frais et des IRA prévues au contrat :
- Mensualité actuelle : 1 300,40 €.
- Nouvelle mensualité : 1 219,25 €, soit 81,14 € d’économie par mois.
- IRA : le plus faible de 4 000 € (6 mois d’intérêts) et 6 000 € (3 %), soit 4 000 €.
- Coût total : 5 500 €, rentabilisé en 68 mois environ.
- Économie totale sur la durée, frais déduits : environ 12 000 €.
Hors assurance emprunteur, qui peut elle aussi être changée à tout moment depuis la loi Lemoine et représente souvent une économie supplémentaire.
Renégociation ou rachat ?
- Renégociation avec votre banque : elle se fait par avenant, souvent sans IRA ni nouvelle garantie, mais la banque n’est pas obligée d’accepter.
- Rachat de crédit par une autre banque : il entraîne IRA, frais de dossier et nouvelle garantie (caution ou hypothèque), mais la concurrence permet parfois d’obtenir un meilleur taux.
Les repères habituels
On cite souvent trois conditions : un écart de taux d’au moins 0,7 à 1 point, être dans la première moitié du prêt, quand les intérêts pèsent le plus, et un capital restant dû d’au moins 70 000 à 100 000 €. Garder la même durée maximise l’économie ; l’allonger baisse la mensualité mais peut faire perdre le bénéfice sur le coût total.
Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.