Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.
Emprunter sur la valeur de son logement
Aux États-Unis, la ligne de crédit hypothécaire (HELOC) est très répandue. En France, l’équivalent le plus proche est le prêt hypothécaire : un crédit garanti par une hypothèque sur un bien que vous possédez, pour financer des travaux, un autre achat, un projet professionnel ou regrouper des crédits. La banque se fonde sur la valeur du bien et sur ce qui reste dû sur les prêts existants.
Combien peut-on emprunter ?
Les banques limitent le total des prêts garantis par le bien à une quotité, souvent 60 à 80 % de sa valeur estimée :
Montant maximal = valeur du logement × quotité − capital restant dû
Exemple
Un logement estimé 300 000 €, 120 000 € restant dus sur le prêt immobilier, et une quotité de 70 % :
- montant maximal : 300 000 × 0,70 − 120 000 = 90 000 € ;
- un emprunt de 50 000 € sur 15 ans à 5 % donne une mensualité d’environ 395 € hors assurance ;
- coût des intérêts : environ 21 200 € ;
- frais d’hypothèque estimés à 2 % : environ 1 000 €.
Les frais de l’hypothèque
L’hypothèque est obligatoirement constatée par acte notarié. Les frais comprennent les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière (0,715 % du montant garanti), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les débours, soit souvent 1,5 à 2,5 % du montant emprunté. La mainlevée, si l’hypothèque doit être levée avant son terme, coûte des frais supplémentaires. L’hypothèque rechargeable, de nouveau autorisée depuis 2022, permet de réutiliser la même garantie pour un nouveau crédit.
Les règles d’octroi
- Le Haut Conseil de stabilité financière limite le taux d’endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans en général.
- La banque étudie vos revenus autant que la valeur du bien : l’hypothèque est une garantie, pas une source de remboursement.
- Les taux sont le plus souvent fixes, contrairement à la HELOC américaine, souvent variable.
Alternatives
- Rachat de crédit avec une hypothèque, pour regrouper plusieurs prêts en une mensualité plus faible mais plus longue.
- Prêt viager hypothécaire, réservé en pratique aux seniors : le capital et les intérêts sont remboursés à la vente ou à la succession.
- Prêt travaux ou éco-PTZ, sans hypothèque, pour la rénovation énergétique.
Les risques
Votre logement sert de garantie : en cas d’impayés, la banque peut engager une saisie immobilière. Comparez les offres au TAEG, qui inclut intérêts, assurance et frais, et ne vous engagez qu’après avoir vérifié que la mensualité reste supportable si vos revenus baissent.