Ce que mesure le taux de financement
Pour un achat immobilier, la banque compare le montant prêté à la valeur du bien : c’est le taux de financement, appelé LTV (loan-to-value) dans le jargon bancaire. Plus votre apport personnel est élevé, moins la banque risque de perdre si vous ne remboursez pas, et meilleures sont vos conditions. En France, l’apport sert d’abord à payer les frais que la banque ne finance pas volontiers : frais de notaire, de garantie et de dossier.
Les formules
- Coût total de l’opération = prix du bien + frais de notaire + frais de garantie et de dossier
- Montant à emprunter = coût total − apport
- Taux de financement = montant emprunté ÷ prix du bien
- Apport conseillé = au moins 10 % du prix, et au minimum de quoi couvrir les frais
Exemple chiffré
Vous achetez un appartement ancien à 250 000 € dans un département au taux majoré, avec 35 000 € d’apport et 3 000 € de frais de garantie et de dossier.
- Frais de notaire ≈ 250 000 × 8 % = 20 000 €.
- Coût total = 250 000 + 20 000 + 3 000 = 273 000 €.
- Montant à emprunter = 273 000 − 35 000 = 238 000 €.
- Taux de financement = 238 000 ÷ 250 000 = 95,2 %.
- L’apport couvre les 23 000 € de frais et représente 12,8 % du coût total, au-dessus des 25 000 € conseillés.
Les frais de notaire
| Type d’achat | Frais de notaire approximatifs |
|---|---|
| Ancien, département au taux majoré (droits de mutation à 5 %) | Environ 8 % |
| Ancien, primo-accédant ou département au taux normal | Environ 7,5 % |
| Neuf (VEFA ou moins de 5 ans) | Environ 2 à 3 % |
Depuis avril 2025, la plupart des départements ont relevé leurs droits de mutation de 0,5 point, avec une exonération de cette hausse pour les primo-accédants. Pour un chiffrage détaillé, utilisez notre calculateur de frais de notaire.
Les règles du HCSF
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques un taux d’endettement de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus (27 ans dans le neuf ou avec travaux importants). Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants. L’apport ne figure pas dans ces règles, mais il pèse lourd dans la décision.
Emprunter sans apport
Un financement à 100 % ou 110 % reste possible pour des profils solides : jeunes actifs aux revenus en progression, épargne régulière, absence de découvert. Le Prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, peut jouer le rôle d’apport complémentaire. Un apport plus élevé améliore surtout le taux proposé et réduit le coût total du crédit.
Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.