Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.
Deux façons d’utiliser une somme importante
Quand vous remboursez par anticipation une partie de votre prêt immobilier, grâce à une prime, un héritage ou la vente d’un autre bien, la banque peut en tenir compte de deux façons :
- Baisse de la mensualité : le capital diminue et la mensualité est recalculée sur la durée restante. Vous payez moins chaque mois et le prêt se termine à la même date.
- Réduction de la durée : le capital diminue mais la mensualité reste la même. Le prêt se termine plus tôt et vous économisez davantage d’intérêts.
Le choix se fait en général à la demande, par avenant ou selon les conditions du contrat.
Les indemnités de remboursement anticipé
Pour un prêt immobilier, la banque peut demander des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par le Code de la consommation au plus faible de deux montants : six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Elles ne sont pas dues en cas de vente du bien à la suite d’une mutation professionnelle, d’un décès ou d’une cessation forcée d’activité. Beaucoup de contrats négociés les suppriment : relisez votre offre de prêt. Le contrat peut aussi interdire les remboursements partiels inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial, sauf s’il s’agit du solde. Le calculateur ajoute automatiquement le plafond légal des IRA à vos éventuels frais de dossier.
Exemple
Il vous reste 200 000 € à rembourser à 3,5 % sur 18 ans, soit une mensualité d’environ 1 249 € hors assurance. Vous remboursez 30 000 € par anticipation. Les IRA maximales s’élèvent à 525 € (six mois d’intérêts sur 30 000 €).
- Baisse de la mensualité : elle passe à environ 1 062 €, soit 187 € de moins par mois. Les intérêts économisés atteignent environ 9 950 €, moins les IRA.
- Réduction de la durée : en gardant 1 249 € par mois, le prêt est soldé en 174 mois au lieu de 216, soit 3 ans et demi plus tôt, et vous économisez environ 22 400 € d’intérêts, moins les IRA.
Que choisir ?
- Réduire la durée si votre objectif est de finir plus tôt et d’économiser le plus d’intérêts.
- Baisser la mensualité si vous voulez alléger votre budget, préparer la retraite, ou retrouver de la capacité d’emprunt pour un autre projet, le taux d’endettement étant plafonné à 35 % des revenus par le HCSF.
- Placer plutôt que rembourser peut être plus intéressant si votre taux est bas : un prêt à 1,5 % coûte moins que ce que rapportent certains placements, même si ceux-ci comportent des risques.
Avant de rembourser
Gardez une épargne de précaution, car l’argent mis dans la pierre ne se récupère qu’en vendant ou en empruntant. Vérifiez aussi l’assurance emprunteur : si elle est calculée sur le capital restant dû, son coût baisse avec le remboursement ; si elle est calculée sur le capital initial, demandez un avenant ou faites jouer la résiliation à tout moment prévue par la loi Lemoine.