Rembourser une partie de son prêt immobilier
Une prime, un héritage ou la vente d’un bien peuvent servir à rembourser une partie de votre crédit avant l’échéance. L’opération réduit les intérêts restant à payer, mais la banque peut facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ce calculateur met les deux en balance.
Les indemnités : un plafond légal
Pour un prêt immobilier, le Code de la consommation plafonne les IRA au plus faible des deux montants :
- 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée, au taux moyen du prêt ;
- 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Le contrat peut prévoir moins, voire aucune indemnité. Elles ne sont jamais dues si le remboursement fait suite à une vente liée à une mutation professionnelle, au décès ou à la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint, et elles n’existent pas sur les prêts à taux zéro.
Réduire la durée ou la mensualité ?
- Réduire la durée : la mensualité ne change pas et le prêt se termine plus tôt. C’est l’option qui économise le plus d’intérêts.
- Réduire la mensualité : la durée reste la même et chaque mensualité baisse. Utile pour retrouver du budget ou faire baisser votre taux d’endettement avant un autre projet.
Exemple : 30 000 € sur un prêt de 180 000 €
Il vous reste 180 000 € à rembourser à 3,3 % sur 18 ans. Votre mensualité hors assurance est de 1 106,31 €.
- En réduisant la durée, le prêt se termine en 14,2 ans au lieu de 18.
- Les intérêts économisés atteignent 20 890 €.
- IRA : 6 mois d’intérêts sur 30 000 € = 30 000 × 3,3 % ÷ 2 = 495 € (le plafond de 3 % du capital restant dû, 5 400 €, ne joue pas).
- Gain net : 20 395 €.
Effet selon la somme remboursée
| Somme remboursée | Intérêts économisés | IRA | Gain net |
|---|---|---|---|
| 10 000 € | 7 701 € | 165 € | 7 536 € |
| 20 000 € | 14 295 € | 330 € | 13 965 € |
| 30 000 € | 20 890 € | 495 € | 20 395 € |
| 50 000 € | 30 760 € | 825 € | 29 935 € |
| 80 000 € | 42 800 € | 1 320 € | 41 480 € |
Est-ce le bon choix ?
Rembourser par anticipation équivaut à placer la somme au taux de votre prêt, sans risque. À 3,3 %, c’est plus que le Livret A, mais moins que ce qu’une épargne en actions peut espérer sur longue période. Quelques précautions :
- gardez une épargne de précaution de trois à six mois de dépenses ;
- vérifiez que l’assurance emprunteur est recalculée sur le nouveau capital si elle est assise sur le capital restant dû ;
- un remboursement partiel doit souvent représenter au moins 10 % du capital initial, sauf s’il s’agit du solde.