Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.
Deux façons de mesurer la vacance
Pour un bien locatif, la vacance est un manque à gagner. On la mesure de deux façons :
- la vacance physique : la part des mois pendant lesquels les logements sont restés vides ;
- la vacance financière : la part des loyers potentiels non encaissés, en comptant les logements vides, les impayés et les gestes commerciaux.
La vacance financière est en général plus élevée, et c’est elle qui pèse sur la trésorerie.
Les formules
Loyers potentiels = nombre de logements × loyer mensuel × 12
Vacance physique = mois de vacance ÷ (logements × 12)
Vacance financière = (loyers perdus par la vacance + impayés) ÷ loyers potentiels
Exemple
4 logements loués 750 € par mois, avec 3 mois de vacance cumulés sur l’année et 500 € d’impayés :
- loyers potentiels : 36 000 € ;
- vacance physique : 3 ÷ 48 ≈ 6,3 % ;
- vacance financière : (2 250 + 500) ÷ 36 000 ≈ 7,6 % ;
- loyers encaissés : 33 250 €.
Le taux d’occupation minimal
Seuil d’occupation = (charges non récupérables + mensualités de crédit) ÷ loyers potentiels
Avec 7 000 € de charges (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, entretien, frais de gestion) et 24 000 € de mensualités, le bien doit être occupé au moins 86 % du temps pour couvrir ses coûts. Plus ce seuil est bas, plus l’investissement résiste à la vacance.
La vacance en France
L’INSEE recense environ 8 % de logements vacants en France, avec de grands écarts : faible dans les grandes métropoles et sur le littoral, élevée dans certaines villes moyennes et zones rurales. Pour un bien bien placé, une vacance de 2 à 4 semaines par changement de locataire est courante ; les simulations prudentes retiennent un à deux mois de vacance par an.
Dans les communes en zone tendue, un logement vide depuis plus d’un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants ; ailleurs, la commune peut instituer une taxe d’habitation sur les logements vacants.
Réduire la vacance et les impayés
- Fixez un loyer au prix du marché, en respectant l’encadrement des loyers là où il s’applique : un mois de vacance coûte plus de 8 % du loyer annuel.
- Préparez la relocation dès la réception du préavis : visites, petits travaux, diagnostics à jour.
- Soignez vos locataires : un entretien réactif réduit les départs.
- Sécurisez les loyers avec une garantie loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale, et une sélection des dossiers conforme à la loi.
Croisez ces chiffres avec le calculateur de rendement locatif pour mesurer la rentabilité réelle du bien.