Évaluer un investissement locatif avant d’acheter
Une annonce affiche souvent un « rendement de 6 % » calculé sur le seul prix d’achat. La réalité est moins flatteuse : frais de notaire, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien et mois sans locataire grignotent la rentabilité. Ce calculateur distingue le rendement brut, utile pour comparer rapidement des annonces, du rendement net de charges, qui reflète ce que le bien rapporte vraiment avant impôt et crédit.
Les formules
Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix d’achat × 100
Loyers encaissés = loyer mensuel × (12 − mois de vacance)
Charges annuelles = copropriété non récupérable + taxe foncière + assurances + entretien + gestion
Rendement net = (loyers encaissés − charges) ÷ (prix + frais d’acquisition + travaux) × 100
Seules les charges non récupérables comptent : les charges que vous refacturez au locataire avec la provision mensuelle (eau froide, entretien des parties communes, taxe d’ordures ménagères) n’entrent pas dans le calcul.
Exemple : un deux-pièces à 180 000 €
Frais d’acquisition 14 000 €, travaux 6 000 €, loyer 800 € hors charges, deux semaines de vacance par an, gestion en direct.
- Rendement brut : 800 × 12 ÷ 180 000 = 5,33 %.
- Loyers encaissés : 800 × 11,5 = 9 200 €.
- Charges : 600 (copropriété) + 950 (taxe foncière) + 250 (assurances) + 400 (entretien) = 2 200 €.
- Revenu net : 9 200 − 2 200 = 7 000 € par an, soit environ 583 € par mois.
- Rendement net : 7 000 ÷ 200 000 = 3,50 %.
L’écart entre 5,33 % et 3,50 % illustre pourquoi le rendement brut ne suffit pas pour décider.
Sensibilité au loyer
| Loyer mensuel | Rendement brut | Rendement net | Revenu net annuel |
|---|---|---|---|
| 650 € | 4,33 % | 2,64 % | 5 275 € |
| 700 € | 4,67 % | 2,93 % | 5 850 € |
| 750 € | 5,00 % | 3,21 % | 6 425 € |
| 800 € | 5,33 % | 3,50 % | 7 000 € |
| 900 € | 6,00 % | 4,08 % | 8 150 € |
| 1 000 € | 6,67 % | 4,65 % | 9 300 € |
Chaque tranche de 50 € de loyer fait gagner environ 0,3 point de rendement net : vérifiez les loyers réellement pratiqués dans le quartier et, le cas échéant, le plafond fixé par l’encadrement des loyers.
Au-delà du rendement net
- La fiscalité : revenus fonciers au micro-foncier (abattement de 30 %) ou au réel, location meublée sous le statut LMNP avec amortissement du bien. S’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Le crédit : les mensualités déterminent le cash-flow réel. Un rendement net de 3,5 % finance difficilement un prêt à plus de 3 % sur 20 ans sans effort d’épargne.
- Le DPE : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis 2025, et les F suivront en 2028. Budgétez les travaux énergétiques.
- La valorisation : dans les grandes villes, une rentabilité faible peut être compensée par la hausse du prix à long terme, sans garantie.
Comparez toujours plusieurs biens avec les mêmes hypothèses de vacance, de charges et de frais pour décider sur des bases équivalentes.