Ce que mesure le DSCR
Le DSCR (Debt Service Coverage Ratio), ou taux de couverture de la dette, compare les revenus nets d’un bien aux annuités du prêt qui le finance. Un ratio de 1 signifie que les loyers couvrent exactement le crédit ; au-dessus, il reste une marge pour la vacance, les travaux ou une hausse de la taxe foncière. C’est l’indicateur de référence des banques pour l’immobilier professionnel, les SCI à l’impôt sur les sociétés et les investisseurs qui empruntent par une société.
Les formules
- DSCR = revenu net d’exploitation ÷ annuités du prêt
- Annuités = mensualité (capital et intérêts) × 12
- Cash-flow = revenu net − annuités
- Prêt maximal pour un DSCR cible = le prêt dont l’annuité vaut revenu net ÷ cible
- Revenu net nécessaire = annuités × cible
Le revenu net d’exploitation correspond aux loyers encaissés moins la vacance et toutes les charges du propriétaire : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, entretien, frais de gestion. On n’en retire ni le crédit, ni l’amortissement comptable, ni l’impôt.
Exemple chiffré
Un investisseur achète un local commercial qui dégage 16 000 € de revenu net par an. Il emprunte 180 000 € à 3,4 % sur 20 ans, et sa banque demande un DSCR de 1,25.
- Mensualité : 1 034,70 €, soit 12 416 € par an.
- DSCR = 16 000 ÷ 12 416 = 1,29 : au-dessus du minimum exigé.
- Cash-flow après crédit : 3 584 € par an.
- À 1,25 tout juste, le bien supporterait un prêt de 185 561 €, et le prêt actuel demande au moins 15 521 € de revenu net.
L’effet du taux
Pour le même bien et le même montant emprunté :
| Taux | DSCR | Cash-flow annuel |
|---|---|---|
| 2,5 % | 1,40 | 4 554 € |
| 3 % | 1,34 | 4 021 € |
| 3,4 % | 1,29 | 3 584 € |
| 4 % | 1,22 | 2 911 € |
| 5 % | 1,12 | 1 745 € |
DSCR et taux d’endettement
Pour un particulier qui achète en nom propre, les banques françaises raisonnent surtout en taux d’endettement : depuis 2022, les recommandations du HCSF, devenues contraignantes, le limitent à 35 % des revenus, assurance comprise, avec une durée de 25 ans au plus. Les revenus locatifs sont alors généralement retenus à 70 % de leur montant. Le DSCR complète cette analyse pour les montages en société et les biens professionnels, où c’est le bien lui-même qui doit rembourser.
Améliorer son DSCR
- Revenus : loyer au prix du marché, location du parking ou de la cave, réduction de la vacance.
- Charges : renégocier l’assurance et les frais de gestion, vérifier la base de la taxe foncière.
- Prêt : emprunter moins grâce à un apport plus important, allonger la durée ou obtenir un meilleur taux.
Un DSCR inférieur à 1 n’est pas forcément rédhibitoire si vous acceptez un effort d’épargne mensuel, mais la banque voudra alors vérifier vos autres revenus.