Le premier critère regardé par la banque
Avant d’accorder un prêt immobilier, la banque compare vos mensualités de crédit à vos revenus. Ce taux d’endettement est encadré en France : depuis 2022, une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) devenue contraignante limite à 35 %, assurance comprise, la part des revenus consacrée aux crédits. Ce calculateur l’applique à votre situation.
La formule
Taux d’endettement = total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels × 100
- Revenus retenus : salaires nets avant impôt (souvent moyennés sur 3 ans pour les indépendants), pensions, primes régulières, et en général 70 % des loyers perçus.
- Charges retenues : toutes les mensualités de crédits (immobilier, auto, consommation, étudiant), assurance emprunteur comprise, ainsi que les pensions alimentaires versées.
- Les dépenses courantes (courses, énergie, abonnements) ne sont pas comptées.
Exemple : un couple avec 4 200 € de revenus
Le couple rembourse déjà un crédit auto de 250 € par mois et vise un prêt immobilier de 1 150 € par mois.
- Total des mensualités : 250 + 1 150 = 1 400 €.
- Taux d’endettement : 1 400 ÷ 4 200 = 33,3 %, sous la limite.
- Mensualité maximale du projet à 35 % : 4 200 × 0,35 − 250 = 1 220 €.
- Reste à vivre : 4 200 − 1 400 = 2 800 €, soit 933 € par personne pour un foyer de trois.
Taux d’endettement selon les revenus
| Revenus nets mensuels | Taux d’endettement | Mensualité maximale du projet | Reste à vivre |
|---|---|---|---|
| 3 000 € | 46,7 % | 800 € | 1 600 € |
| 3 500 € | 40,0 % | 975 € | 2 100 € |
| 4 200 € | 33,3 % | 1 220 € | 2 800 € |
| 5 000 € | 28,0 % | 1 500 € | 3 600 € |
| 6 000 € | 23,3 % | 1 850 € | 4 600 € |
Les marges de manœuvre des banques
Les banques peuvent déroger à la règle des 35 % pour 20 % de leur production de crédits immobiliers chaque trimestre. Ces dérogations vont en priorité aux acheteurs de leur résidence principale, notamment les primo-accédants. La durée du prêt est par ailleurs limitée à 25 ans, ou 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec de gros travaux.
Le reste à vivre compte aussi
Un taux de 35 % n’a pas le même poids avec 2 000 € ou 8 000 € de revenus. Les banques regardent donc le reste à vivre, ce qui reste une fois les crédits payés. Il n’existe pas de seuil légal, mais beaucoup d’établissements attendent au moins 700 à 1 000 € pour une personne seule, plus pour une famille.
Améliorer son dossier
- Solder les petits crédits avant de déposer la demande : un crédit à la consommation de 250 € pèse 6 points sur 4 200 € de revenus.
- Allonger la durée dans la limite de 25 ans pour réduire la mensualité.
- Augmenter l’apport, ce qui réduit le montant emprunté.
- Négocier l’assurance emprunteur : une délégation d’assurance réduit la mensualité prise en compte.