Ce que recouvrent vraiment les « frais de notaire »
L’expression est trompeuse : sur 100 € de frais de notaire dans l’ancien, environ 80 € sont des impôts reversés au département, à la commune et à l’État. Le notaire ne perçoit pour lui qu’une petite part, ses émoluments, fixés par un barème national identique dans toute la France. Ce calculateur détaille chaque poste pour un logement ancien ou neuf et donne le coût total de votre acquisition.
Les quatre composantes du calcul
1. Les droits de mutation (DMTO), sur le prix hors mobilier :
- ancien, taux majoré : 6,32 % (taxe départementale de 5 % + taxe communale de 1,2 % + frais d’assiette) ;
- ancien, taux normal : 5,81 %, applicable aux primo-accédants et dans les départements qui n’ont pas relevé leur taux ;
- neuf (VEFA ou moins de 5 ans) : 0,715 %.
2. Les émoluments proportionnels du notaire, calculés par tranches puis majorés de 20 % de TVA :
| Tranche du prix | Taux HT |
|---|---|
| de 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| de 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| de 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
3. La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €.
4. Les débours et formalités : sommes avancées par le notaire pour les documents d’urbanisme, l’état hypothécaire, le cadastre et les frais d’envoi, généralement entre 800 et 1 500 €.
Exemple : un appartement ancien à 250 000 €
Département au taux majoré, sans mobilier déduit, 1 200 € de débours :
- Droits de mutation : 250 000 × 6,32 % = 15 800 €.
- Émoluments HT : 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 518,10 ≈ 2 394,75 €, soit 2 874 € TTC.
- Contribution de sécurité immobilière : 250 €.
- Débours : 1 200 €.
- Total : ≈ 20 124 €, soit 8,05 % du prix. Coût total d’acquisition : 270 124 €.
Frais selon le prix (ancien, taux majoré)
| Prix | Droits de mutation | Émoluments TTC | Total des frais | % du prix |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 6 320 € | 1 436 € | 9 056 € | 9,06 % |
| 150 000 € | 9 480 € | 1 915 € | 12 745 € | 8,50 % |
| 200 000 € | 12 640 € | 2 394 € | 16 434 € | 8,22 % |
| 250 000 € | 15 800 € | 2 874 € | 20 124 € | 8,05 % |
| 300 000 € | 18 960 € | 3 353 € | 23 813 € | 7,94 % |
| 400 000 € | 25 280 € | 4 312 € | 31 192 € | 7,80 % |
Le pourcentage baisse légèrement avec le prix car les débours sont fixes et le barème des émoluments est dégressif.
Les leviers légaux pour payer moins
- Déduire le mobilier : cuisine équipée, électroménager, meubles, sur la base d’une liste chiffrée annexée au compromis. Restez raisonnable, autour de 5 % du prix, pour éviter un redressement.
- Sortir les frais d’agence du prix lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur : ils ne supportent alors pas les droits de mutation.
- Vérifier votre statut de primo-accédant : si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, la hausse de 2025 ne s’applique pas.
- Demander une remise : le notaire peut réduire jusqu’à 20 % ses émoluments sur la part du prix supérieure à 100 000 €.
Les frais de notaire sont le plus souvent exigés en apport par les banques : intégrez-les à votre plan de financement dès le départ.