Ce que coûte l’agence lors d’une vente
Dans une vente passée par une agence, le prix affiché inclut généralement les honoraires : on parle de prix FAI (frais d’agence inclus). Ce calculateur sépare les honoraires du prix net vendeur et montre l’effet, souvent méconnu, de la répartition des honoraires sur les frais de notaire de l’acheteur.
Les règles d’affichage
Depuis 2017, l’arrêté sur l’information des consommateurs impose aux agences de publier leur barème d’honoraires et d’indiquer dans chaque annonce le montant ou le pourcentage TTC des honoraires et la partie qui les paie. Quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit mentionner le prix hors honoraires et le pourcentage qu’ils représentent par rapport à ce prix.
Les formules
- Prix net vendeur = prix FAI ÷ (1 + taux d’honoraires)
- Honoraires = prix FAI − prix net vendeur
- Frais de notaire : calculés sur le prix net vendeur si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et mentionnés à part dans l’acte ; sur le prix FAI s’ils sont à la charge du vendeur.
Exemple : un appartement affiché 315 000 € FAI
Honoraires de 5 % TTC, à la charge de l’acquéreur, frais de notaire de 7,8 %.
- Prix net vendeur : 315 000 ÷ 1,05 = 300 000 €.
- Honoraires : 15 000 €, soit 4,76 % du prix FAI.
- Frais de notaire sur 300 000 € : 23 400 €.
- Si les honoraires avaient été à la charge du vendeur, les frais de notaire auraient porté sur 315 000 €, soit 24 570 € : l’acheteur économise ici 1 170 €.
- Coût total pour l’acheteur : 338 400 €.
Honoraires selon le taux (prix FAI 315 000 €)
| Honoraires | Montant TTC | Prix net vendeur | Économie de frais de notaire |
|---|---|---|---|
| 3 % | 9 175 € | 305 825 € | 716 € |
| 4 % | 12 115 € | 302 885 € | 945 € |
| 5 % | 15 000 € | 300 000 € | 1 170 € |
| 6 % | 17 830 € | 297 170 € | 1 391 € |
| 8 % | 23 333 € | 291 667 € | 1 820 € |
Combien prennent les agences ?
Les honoraires sont libres. La plupart des agences appliquent un barème dégressif : souvent 6 à 8 % pour les petits prix, 4 à 5 % au-delà de 200 000 à 300 000 €, avec un minimum forfaitaire. Les mandats exclusifs permettent souvent de négocier quelques dixièmes de point, et les réseaux en ligne pratiquent des forfaits fixes.
Conseils pratiques
- Pour le vendeur : raisonnez en net vendeur, c’est la somme que vous toucherez avant de rembourser votre prêt éventuel.
- Pour l’acheteur : vérifiez que les honoraires à votre charge apparaissent bien séparément dans la promesse et l’acte, pour que les droits de mutation ne portent pas dessus.
- Négociation : une baisse de prix se négocie sur le prix FAI ; demandez que l’agence partage l’effort en réduisant ses honoraires.
- Location : les frais d’agence d’une location sont plafonnés par la loi selon la zone et la surface, avec des règles différentes de celles de la vente.