Le prix au m², langage commun de l’immobilier
Deux appartements à 250 000 € et 320 000 € ne se comparent qu’une fois rapportés à leur surface. Le prix au m² est l’indicateur que tout le monde utilise, des notaires aux agences en passant par les acheteurs. Ce calculateur l’obtient en un instant et situe le bien par rapport au prix moyen du secteur.
La formule
Prix au m² = prix du bien ÷ surface
Pour un lot de copropriété, utilisez la surface Carrez : surface de plancher close et couverte, sous une hauteur d’au moins 1,80 m, hors murs, cloisons, marches, gaines et embrasures. Elle figure obligatoirement dans la promesse et l’acte de vente. Pour une maison, on retient la surface habitable. Une erreur de plus de 5 % sur la surface Carrez ouvre droit à une diminution de prix proportionnelle.
Exemple : un T3 de 62 m² à 285 000 €
Le prix moyen dans le quartier est de 4 300 € le m².
- Prix au m² : 285 000 ÷ 62 ≈ 4 597 €.
- Écart avec le secteur : 4 597 ÷ 4 300 − 1 ≈ +6,9 %.
- Au prix moyen du quartier, le bien vaudrait 4 300 × 62 = 266 600 €, soit 18 400 € de moins.
Un écart de 7 % peut se justifier par un étage élevé avec ascenseur, une terrasse, un bon DPE ou une rénovation récente. Au-delà de 10 %, il faut savoir ce que vous payez.
Le prix au m² dépend de la surface
| Surface | Prix au m² à 285 000 € | Écart avec 4 300 €/m² |
|---|---|---|
| 30 m² | 9 500 € | +120,9 % |
| 45 m² | 6 333 € | +47,3 % |
| 62 m² | 4 597 € | +6,9 % |
| 80 m² | 3 562 € | −17,2 % |
| 100 m² | 2 850 € | −33,7 % |
À prix égal, plus le bien est petit, plus son prix au m² est élevé. Dans un même quartier, les studios et les deux-pièces se vendent aussi plus cher au m² que les grands appartements : comparez des biens de taille proche.
Où trouver le prix du secteur
- La base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par l’État, recense toutes les ventes réalisées avec leur prix et leur surface.
- Les notaires publient des indicateurs de prix par ville et par quartier.
- Un agent immobilier local peut fournir les ventes récentes comparables.
Utilisez des prix de vente, pas des prix affichés dans les annonces, souvent supérieurs de quelques pourcents.
Ce que le prix au m² ne dit pas
Il ignore l’état du bien, la performance énergétique (un logement classé F ou G se vend nettement moins cher et ne peut plus être loué sans travaux pour les classes les plus basses), les charges de copropriété, l’exposition, l’étage et les annexes comme une cave ou un parking. C’est un outil de tri : il aide à repérer les annonces hors marché avant d’analyser chaque bien en détail.