Comparer un loyer et un achat sur la même base
Un loyer se compare facilement : c’est ce que vous payez chaque mois. Un achat, non. Une partie de la mensualité constitue un patrimoine, le bien peut prendre de la valeur, mais il faut payer les frais de notaire, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien, puis les frais de revente. Ce simulateur met les deux options face à face sur votre durée d’occupation.
La méthode
Coût net de l’achat = apport + frais de notaire + mensualités + charges de propriétaire − patrimoine net à la revente (valeur du bien − frais de revente − capital restant dû).
Coût net de la location = total des loyers, avec leurs hausses annuelles − ce que l’apport et les frais de notaire auraient rapporté s’ils avaient été placés.
L’option dont le coût net est le plus faible l’emporte.
Exemple : 8 ans dans un logement à 300 000 €
Hypothèses : 10 % d’apport, crédit sur 25 ans à 3,6 % assurance comprise, 7,5 % de frais de notaire, 1,5 % par an de taxe foncière, charges et entretien, revalorisation de 1,5 % par an, 4 % de frais de revente. Le loyer équivalent est de 1 100 € charges comprises, en hausse de 1,5 % par an, et l’épargne placée rapporte 3 %.
- Apport et frais de notaire : 52 500 €. Mensualité : 1 366,21 €.
- Patrimoine net à la revente après 8 ans : environ 116 203 €.
- Coût net de l’achat : 105 401 €.
- Loyers versés : 111 313 €, pour un coût net de la location de 97 308 €.
- Sur 8 ans, louer coûte environ 8 093 € de moins.
Le point de bascule
| Durée d’occupation | Coût net de l’achat | Coût net de la location | Économie en achetant |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 63 120 € | 35 329 € | −27 791 € |
| 5 ans | 80 895 € | 59 648 € | −21 247 € |
| 8 ans | 105 401 € | 97 308 € | −8 093 € |
| 10 ans | 120 174 € | 123 220 € | 3 046 € |
| 15 ans | 150 928 € | 190 911 € | 39 983 € |
| 20 ans | 171 468 € | 262 912 € | 91 444 € |
Avec ces hypothèses, l’achat devient gagnant vers 9 à 10 ans. Les frais de notaire, payés une seule fois, pèsent lourd sur une courte durée.
Les hypothèses qui comptent le plus
- La durée d’occupation : c’est le facteur décisif.
- La revalorisation : avec 0 % au lieu de 1,5 % par an, le point de bascule recule nettement ; avec 3 %, il avance.
- Le rapport prix / loyer : dans les grandes villes où le prix dépasse 25 fois le loyer annuel, la location l’emporte souvent plus longtemps.
- Le taux du crédit : un point de plus augmente la mensualité d’environ 11 % sur 25 ans.
Ce que le modèle ne prend pas en compte
Il ne tient pas compte des aides à l’accession (prêt à taux zéro, prêts d’Action Logement), de l’exonération de plus-value sur la résidence principale, ni de l’épargne qu’un locataire discipliné pourrait faire avec la différence de mensualité. Il ne mesure pas non plus les aspects non financiers : stabilité et liberté d’aménager pour le propriétaire, mobilité pour le locataire.