Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.
Loyer facial et loyer économique
Pour attirer un locataire sans baisser le loyer affiché, un bailleur accorde souvent des mesures d’accompagnement : une franchise de quelques mois de loyer, la prise en charge de travaux ou d’aménagements. Le loyer inscrit au bail est le loyer facial. Le loyer économique répartit ces avantages sur la durée ferme du bail pour montrer ce que coûte réellement l’occupation chaque mois :
Loyer économique = (loyer facial × mois payés − mesures prises en charge) ÷ mois du bail
Exemple
Des bureaux sont proposés à 5 000 € par mois hors charges, avec 6 mois de franchise sur une durée ferme de 6 ans (72 mois). Le locataire paie 66 × 5 000 € = 330 000 € sur 72 mois : le loyer économique est de 330 000 ÷ 72 = 4 583 € par mois, soit une remise de 8,3 %.
Pourquoi le loyer facial compte
- Indexation et renouvellement : la révision triennale et l’indexation sur l’ILC ou l’ILAT s’appliquent au loyer facial, tout comme le plafonnement au renouvellement.
- Valeur de l’immeuble : les investisseurs et les experts comparent le loyer économique aux loyers de marché pour estimer la valeur d’un bien.
- Trésorerie : hors franchise, vous payez le loyer facial plein chaque mois.
Bail commercial et bail d’habitation
Le bail commercial dure en principe 9 ans, avec une faculté de résiliation à chaque période triennale, sauf durée ferme négociée. Dans les grands marchés de bureaux comme l’Île-de-France, les mesures d’accompagnement représentent souvent une part importante du loyer sur la durée ferme, notamment pour les grandes surfaces. En location d’habitation, la franchise est plus rare : elle sert surtout de contrepartie à des travaux réalisés par le locataire, et elle doit être prévue par écrit.
Conseils
- Faites préciser si la franchise s’applique au début du bail ou si elle est étalée.
- Vérifiez les clauses de sortie anticipée : partir avant la fin de la durée ferme peut obliger à rembourser tout ou partie de la franchise.
- Distinguez le loyer hors taxes et hors charges : la TVA, les charges et la taxe foncière refacturées s’ajoutent.
- Comparez les offres sur la même base, loyer économique contre loyer économique.