Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.
Une location saisonnière est-elle rentable ?
Louer un logement à la nuit sur Airbnb, Abritel ou Booking peut rapporter davantage qu’une location classique, mais les recettes varient avec les saisons et les charges sont bien plus lourdes : ménage et linge entre chaque séjour, ameublement, énergie, consommables et commissions. Une projection réaliste retient un taux d’occupation prudent et toutes les charges.
Le calcul
- Nuits louées = nuits proposées × taux d’occupation.
- Séjours = nuits louées ÷ durée moyenne d’un séjour.
- Chiffre d’affaires = nuits louées × prix par nuit + séjours × frais de ménage facturés.
- Charges variables = commissions de la plateforme et de la conciergerie (en pourcentage du chiffre d’affaires) + séjours × coût du ménage.
- Charges fixes = 12 × charges mensuelles + charges annuelles.
- Revenu net = chiffre d’affaires − charges variables − charges fixes.
Le calculateur donne aussi la rentabilité nette sur la valeur du bien et le taux d’occupation d’équilibre, celui qui couvre tout juste les charges.
Exemple
À 95 € la nuit et 60 % d’occupation sur l’année, un appartement est loué environ 219 nuits, en 55 séjours de 4 nuits. Avec 50 € de ménage facturé par séjour, le chiffre d’affaires atteint environ 23 500 €. Après 15 % de commission, 45 € de ménage par séjour, 250 € de charges par mois et 1 800 € de taxe foncière, CFE et entretien par an, le revenu net est d’environ 12 700 €, soit 5,1 % d’un bien de 250 000 €, avant impôt et remboursement du crédit.
Les règles en France
- Résidence principale : 120 nuits par an au maximum, et 90 dans les communes qui ont abaissé ce plafond depuis la loi Le Meur de novembre 2024.
- Déclaration : une déclaration en mairie est obligatoire pour les meublés de tourisme, avec un numéro d’enregistrement dans les communes qui l’exigent, procédure qui se généralise.
- Changement d’usage : dans les grandes villes et les zones tendues, louer une résidence secondaire en courte durée demande souvent une autorisation, parfois avec compensation.
- Performance énergétique : les nouveaux meublés de tourisme soumis à autorisation doivent avoir un DPE entre A et E, puis entre A et D à partir de 2034.
- Copropriété : le règlement peut interdire ou encadrer la location de courte durée.
La fiscalité
Les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Depuis les revenus 2025, en micro-BIC, l’abattement forfaitaire est de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, et de 50 % dans la limite de 77 700 € pour un meublé classé. Au régime réel, on déduit les charges réelles et l’on amortit le bien et le mobilier. Les prélèvements sociaux s’ajoutent. La taxe de séjour est en général collectée par la plateforme.
Limites
Le taux d’occupation et les prix varient selon la saison, l’emplacement, les avis et la concurrence. Faites le calcul pour une mauvaise année autant que pour une bonne.