Ce calculateur fournit des estimations à visée pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique : pour votre situation personnelle, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, votre banque ou un expert-comptable.
Comment un achat-revente gagne ou perd de l’argent
Un achat-revente, ou « flip » immobilier, consiste à acheter un bien, le rénover et le revendre rapidement plus cher. L’écart entre prix d’achat et prix de revente ressemble à un bénéfice, mais de nombreux frais viennent l’amputer.
Les frais à compter
- Le prix d’achat et les frais d’acquisition, dits frais de notaire, d’environ 7 à 8 % dans l’ancien, surtout composés de droits de mutation.
- Les travaux, avec une réserve de 10 à 20 % pour les mauvaises surprises.
- Les frais de portage pour chaque mois de détention : intérêts du prêt, taxe foncière, assurance, énergie, charges de copropriété.
- Les frais de vente : honoraires d’agence et diagnostics obligatoires.
- L’impôt sur la plus-value.
Le calcul
- Coût total = prix d’achat + frais d’acquisition + travaux + frais de portage mensuels × nombre de mois.
- Prix net vendeur = prix de revente − frais de vente.
- Marge avant impôt = prix net vendeur − coût total.
- Marge nette = marge avant impôt − impôt.
- Rentabilité = marge nette ÷ coût total.
Exemple
Un appartement acheté 150 000 € avec 8 % de frais de notaire, 40 000 € de travaux et 800 € de portage par mois pendant 8 mois coûte 208 400 €. Revendu 230 000 € avec 5 % de frais de vente, il dégage une marge avant impôt de 10 100 €. Après 36,2 % d’impôt, il reste environ 6 400 €, soit à peine 3 % du capital engagé : une opération risquée pour un gain modeste.
La règle des 70 %
Les investisseurs américains utilisent un filtre rapide : prix d’achat maximal = 70 % du prix de revente après travaux − coût des travaux. Dans l’exemple, 0,7 × 230 000 − 40 000 = 121 000 €. Avec des frais de notaire bien plus élevés qu’aux États-Unis, cette règle est même plutôt optimiste en France.
La fiscalité en France
Un particulier qui revend un bien autre que sa résidence principale paie l’impôt sur la plus-value immobilière : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Les abattements pour durée de détention ne commencent qu’après 5 ans de détention, donc ne jouent pas pour une revente rapide. Les frais d’acquisition réels et les travaux facturés par des entreprises s’ajoutent au prix d’achat. Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Si les opérations se répètent dans un but lucratif, l’administration peut requalifier l’activité en marchand de biens : la marge relève alors des bénéfices industriels et commerciaux et des cotisations sociales, avec, selon les cas, la TVA. Un notaire ou un expert-comptable vous aidera à choisir le bon cadre avant de vous lancer.
Les risques
Les travaux durent souvent plus longtemps et coûtent plus cher que prévu, les autorisations d’urbanisme peuvent retarder le chantier, et un marché qui ralentit allonge le délai de vente. Prévoyez une marge de sécurité dans vos chiffres.