Quand la plus-value immobilière est-elle imposée ?
Vendre un bien plus cher qu’on ne l’a payé dégage une plus-value. La vente de la résidence principale en est exonérée. Pour une résidence secondaire, un logement locatif ou un terrain, la plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Le notaire calcule et prélève l’impôt sur le prix de vente le jour de la signature.
Le calcul
- Prix d’acquisition corrigé = prix d’achat + frais d’acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels) + travaux (forfait de 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention, ou factures réelles).
- Plus-value brute = prix de vente − frais de vente − prix d’acquisition corrigé.
- Abattements pour durée de détention, comptés en années pleines :
- pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e, soit une exonération totale après 22 ans ;
- pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, soit une exonération totale après 30 ans.
- Surtaxe de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche.
La hausse de la CSG sur les revenus du capital votée pour 2026 ne s’applique pas aux plus-values immobilières, qui restent soumises à 17,2 %.
Exemple : une résidence secondaire gardée 12 ans
Achat 200 000 €, vente 350 000 €, forfaits pour les frais et les travaux.
- Prix d’acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 (7,5 %) + 30 000 (15 %) = 245 000 €.
- Plus-value brute : 350 000 − 245 000 = 105 000 €.
- Abattement impôt : 6 × 7 = 42 %, base de 60 900 €, impôt de 11 571 €.
- Abattement prélèvements sociaux : 1,65 × 7 = 11,55 %, base de 92 873 €, prélèvements de 15 974 €.
- Surtaxe : 2 % de 60 900 € = 1 218 €.
- Total : 28 763 €, soit 27,4 % de la plus-value ; le vendeur garde 321 237 €.
L’effet de la durée de détention (même vente)
| Années de détention | Impôt total | Abattement impôt | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 52 920 € | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 38 489 € | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 32 005 € | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 23 060 € | 60 % | 16,50 % |
| 20 ans | 15 585 € | 90 % | 24,75 % |
| 22 ans | 13 003 € | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 8 127 € | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 0 € | 100 % | 100 % |
À 3 ans, les travaux ne peuvent pas être forfaitisés, d’où une plus-value plus forte.
Les principales exonérations
- la résidence principale, au jour de la vente ;
- une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € ;
- la première vente d’un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes et réinvestit le prix dans l’achat de celle-ci dans les 24 mois, dans la limite du montant réinvesti ;
- certains retraités ou invalides aux revenus modestes ;
- les ventes à un organisme de logement social, sous conditions.
Conseils
Conservez les factures des travaux réalisés par des entreprises : au-delà de 15 % du prix d’achat, elles réduisent davantage la plus-value. Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition est la valeur déclarée dans l’acte, et les frais réels payés à cette occasion sont déductibles. Pour une location meublée au régime réel, des règles particulières réintègrent les amortissements déduits ; parlez-en à votre notaire.