Qué mide el DSCR
El DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de cobertura del servicio de la deuda) responde a una pregunta muy concreta: ¿las rentas que genera un inmueble bastan para pagar su préstamo?
DSCR = ingreso neto operativo anual ÷ cuotas anuales del préstamo
- DSCR mayor que 1: el inmueble paga su préstamo y aún sobra dinero.
- DSCR igual a 1: las rentas netas cubren justo las cuotas.
- DSCR menor que 1: cada mes tienes que poner dinero de tu bolsillo.
Los prestamistas que financian inversiones inmobiliarias suelen exigir un mínimo de 1,2 a 1,25, para tener un colchón si el inmueble se queda vacío unos meses o surge una reparación.
Ejemplo: un piso alquilado con 180.000 € de préstamo
Un piso se alquila por 1500 € al mes, 18.000 € al año. Tras descontar un periodo vacío, el IBI, la comunidad, los seguros y el mantenimiento quedan 16.000 € de ingreso neto operativo. La compra se financia con un préstamo de 180.000 € al 3,4 % a 20 años:
- Cuota anual del préstamo: 12.416 € (unos 1035 € al mes).
- DSCR: 16.000 ÷ 12.416 = 1,29, por encima del 1,25 exigido.
- Flujo de caja después del préstamo: 3584 € al año, antes de impuestos.
- Préstamo máximo para un DSCR de 1,25: 185.561 €.
- Ingreso neto mínimo para un DSCR de 1,25 con este préstamo: 15.521 €.
El DSCR según el tipo de interés
Mismo préstamo de 180.000 € a 20 años y 16.000 € de ingreso neto:
| Tipo de interés | DSCR | Flujo de caja anual |
|---|---|---|
| 2,5 % | 1,40 | 4554 € |
| 3 % | 1,34 | 4021 € |
| 3,4 % | 1,29 | 3584 € |
| 4 % | 1,22 | 2911 € |
| 4,5 % | 1,17 | 2335 € |
| 5 % | 1,12 | 1745 € |
Con una hipoteca a tipo variable, una subida de los tipos puede llevar un inmueble que cumplía el mínimo por debajo de él. Antes de comprar, prueba qué pasaría con el Euríbor uno o dos puntos más alto.
Cómo calcular el ingreso neto operativo
El ingreso neto operativo, o NOI, son las rentas que de verdad cobras menos los gastos de explotar el inmueble, sin restar el préstamo ni los impuestos sobre la renta:
- Rentas anuales previstas.
- Menos los periodos vacíos y los impagos: una o dos mensualidades al año es una hipótesis prudente.
- Menos el IBI y, si los pagas tú, las tasas municipales como la de basuras.
- Menos la cuota de la comunidad de propietarios.
- Menos los seguros: hogar y, si lo contratas, seguro de impago del alquiler.
- Menos el mantenimiento y las reparaciones, y los gastos de gestión si usas una agencia.
DSCR y tasa de esfuerzo
Para un particular que compra un piso para alquilar, los bancos españoles se fijan sobre todo en la tasa de esfuerzo: que el total de las cuotas de sus préstamos no supere el 30 al 35 % de sus ingresos netos, y a veces cuentan solo una parte de las rentas del alquiler previsto. Además, para una vivienda que no es la habitual, suelen financiar como máximo un 60 o un 70 % del valor de tasación.
El DSCR es la referencia habitual en otros casos: la financiación de una sociedad patrimonial, de locales, oficinas o naves, de edificios enteros y, en general, de cualquier operación en la que el banco mira sobre todo lo que genera el inmueble. Aun así, calcularlo como particular es muy útil: te dice si la inversión se sostiene sola o si dependerá de tu sueldo.
Impuestos: el flujo de caja no es neto
El flujo de caja de la calculadora es antes de impuestos. En España, las rentas del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, después de deducir los gastos, los intereses del préstamo y la amortización del inmueble. Si alquilas como vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto puede beneficiarse de una reducción, que desde 2024 depende de la zona y de la situación del contrato.
En otros países
En Estados Unidos el DSCR es la base de los llamados DSCR loans, préstamos para inversores que se conceden según las rentas del inmueble en lugar de los ingresos personales, con mínimos que suelen ir de 1 a 1,25. En Latinoamérica se usa sobre todo en la financiación de proyectos y de inmuebles comerciales. La fórmula es la misma en cualquier moneda.