Esta calculadora ofrece una estimación con fines informativos según la normativa del IRPF en territorio común. No sustituye el asesoramiento de un profesional. El País Vasco y Navarra tienen su propia normativa.
Cómo tributa la venta de un piso o de acciones
Cuando vendes un bien por más de lo que te costó, obtienes una ganancia patrimonial, que tributa en el IRPF dentro de la base del ahorro. Da igual que vendas un piso, un local, acciones o participaciones de un fondo: todas las ganancias por venta van a la misma base, junto con los intereses y los dividendos del año.
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
- Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos de la venta (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal si la pagas tú, certificado energético, comisiones del bróker).
- Valor de adquisición: precio de compra más los gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA y AJD, notaría, registro, gestoría) y las obras de mejora, menos las amortizaciones si el inmueble estuvo alquilado.
Los tramos de la base del ahorro
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6000 € | 19 % |
| De 6000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La escala es progresiva: cada tipo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae en su tramo. Si en el mismo año has tenido otros intereses, dividendos o ganancias, la venta se suma a ellos y puede caer en tramos más altos; por eso la calculadora te pide ese dato.
Ejemplo: un piso comprado por 200.000 € y vendido por 300.000 €
- Valor de transmisión: 300.000 − 9000 de gastos de venta = 291.000 €.
- Valor de adquisición: 200.000 + 22.000 de impuestos y gastos de compra + 10.000 de una reforma = 232.000 €.
- Ganancia patrimonial: 291.000 − 232.000 = 59.000 €.
- IRPF: 6000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 9000 × 23 % = 1140 + 9240 + 2070 = 12.450 €.
- Tipo medio sobre la ganancia: 21,10 %. Te quedan 278.550 € de la venta.
Fíjate en lo que pesan los gastos: sin contar los 22.000 € de la compra y la reforma, la ganancia habría parecido de 91.000 € y el impuesto sería mucho mayor. Guarda siempre las escrituras y las facturas.
IRPF según el precio de venta
Mismo piso, con los mismos gastos y sin otras rentas del ahorro:
| Precio de venta | Ganancia | IRPF | Tipo medio |
|---|---|---|---|
| 240.000 € | −1000 € | 0 € | — |
| 260.000 € | 19.000 € | 3870 € | 20,37 % |
| 300.000 € | 59.000 € | 12.450 € | 21,10 % |
| 350.000 € | 109.000 € | 23.950 € | 21,97 % |
| 400.000 € | 159.000 € | 35.450 € | 22,30 % |
| 500.000 € | 259.000 € | 60.810 € | 23,48 % |
Cuándo no se paga
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: la ganancia está exenta, sin tener que reinvertir.
- Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes todo el importe obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta; si reinviertes una parte, la exención es proporcional. Si para comprar la nueva pediste una hipoteca, cuenta como reinvertido lo que destinas a la compra, no solo el dinero de la venta.
- Mayores de 65 años con otros bienes: la ganancia queda exenta si reinviertes hasta 240.000 € en una renta vitalicia en un plazo de seis meses.
- Pérdidas: si vendes por menos de lo que te costó, no pagas nada y la pérdida se compensa con otras ganancias del ahorro del mismo año o de los cuatro siguientes.
La vivienda habitual debe haberlo sido durante al menos tres años seguidos, salvo excepciones como un traslado laboral, una separación o la compra de una vivienda más adecuada.
Acciones y fondos
La venta de acciones y fondos sigue la misma escala, con dos particularidades:
- FIFO: si compraste las mismas acciones en varias veces, se entiende que vendes primero las más antiguas.
- Traspasos entre fondos: no tributan. La ganancia se difiere hasta que reembolsas, lo que permite cambiar de fondo sin pagar impuestos.
Por ejemplo, vender por 15.000 € unas acciones compradas por 10.000 €, con 20 € de comisión en cada operación, da una ganancia de 4960 €. Si ya tenías 1000 € de dividendos, el impuesto es de 942 €, al 19 %.
Y además: la plusvalía municipal
Al vender un inmueble, el ayuntamiento cobra un impuesto distinto, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (IIVTNU), la “plusvalía municipal”. Lo paga el vendedor, se calcula sobre el valor catastral del suelo y no se paga si vendes con pérdidas. Es un gasto de la venta, así que súmalo a los gastos de venta en esta calculadora.
Plazos
La ganancia se declara en la renta del año siguiente a la venta, entre abril y junio. Si eres no residente en España, el comprador te retiene un 3 % del precio a cuenta del impuesto, que tributa al 19 % con el modelo 210.