Comprar antes de vender
Quien quiere cambiar de casa se enfrenta a un problema de calendario: encontrar la nueva vivienda antes de haber vendido la actual. El préstamo puente, a menudo llamado hipoteca puente, adelanta parte del valor de la vivienda que vas a vender para que puedas comprar la nueva. Mientras se vende, se pagan solo intereses; con el dinero de la venta se devuelve el adelanto.
Las fórmulas
Importe = valor de tasación × porcentaje financiado − hipoteca pendiente
Intereses al mes = importe × tipo anual ÷ 12
Coste total = intereses × meses + gastos
En la práctica, muchos bancos españoles lo formalizan como una sola hipoteca sobre las dos viviendas, con un periodo de carencia; el cálculo del adelanto es el mismo.
Ejemplo resuelto
Una vivienda tasada en 300.000 €, con 50.000 € de hipoteca pendiente, un banco que financia el 70 %, un tipo del 4 %, 12 meses hasta la venta y 1500 € de gastos:
- Importe: 300.000 × 0,70 − 50.000 = 160.000 €.
- Intereses al mes: 160.000 × 0,04 ÷ 12 = 533 €.
- Intereses en 12 meses: 6400 €.
- Coste total: 7900 €.
- Si los intereses se acumulan al capital: 6519 € de intereses al final.
Carencia de capital o carencia total
- Carencia de capital: pagas los intereses cada mes. Es lo más habitual.
- Carencia total: no pagas nada hasta la venta, pero los intereses se suman al capital y generan a su vez intereses. Alivia el bolsillo durante la espera a cambio de un coste algo mayor.
Al terminar la carencia, si no has vendido, empiezas a pagar cuotas completas sobre toda la deuda. Esa es la situación que hay que evitar.
Los riesgos
- Que la venta tarde: en mercados lentos o en zonas con poca demanda, un año puede quedarse corto.
- Que el precio de venta sea menor: si vendes por menos de lo previsto, parte del préstamo quedará pendiente.
- Doble carga: durante la carencia pagas intereses además de los gastos de las dos viviendas, IBI y comunidad incluidos.
Antes de firmar, calcula si podrías pagar la cuota completa de toda la deuda durante unos meses si la venta se complica.
Los gastos
Desde la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, el registro y la gestoría. El cliente paga la tasación y, si la hay, la comisión de apertura, además de las copias de la escritura que pida. Compara la TAE de las ofertas, que incluye estos costes.
Alternativas
- Vender primero y alquilar unos meses.
- Pactar con el comprador una fecha de entrega más tardía.
- Arras más largas en la compra para ganar tiempo.
- Ahorros o ayuda familiar para la entrada, con una hipoteca normal sobre la nueva casa.