Mejorar las condiciones de tu hipoteca
Si los tipos han bajado desde que firmaste o tu perfil ha mejorado, puede compensar cambiar las condiciones de la hipoteca. En España hay dos caminos: negociar con tu banco una novación o llevar la hipoteca a otro banco con una subrogación. Esta calculadora compara la cuota actual con la nueva y te dice si el ahorro compensa los gastos.
Las fórmulas
- Cuota mensual = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i el tipo mensual y n el número de meses.
- Compensación por amortización anticipada = capital pendiente × porcentaje del contrato.
- Plazo de recuperación = (gastos + compensación) ÷ ahorro mensual.
- Ahorro total = cuotas actuales pendientes − nuevas cuotas − gastos.
Ejemplo resuelto
Te quedan 200.000 € a un 4 % fijo durante 18 años. Otro banco te ofrece un 3,2 % al mismo plazo. Tu hipoteca tiene menos de diez años, así que la compensación es del 2 %, y los gastos suman 1500 €:
- Cuota actual: 1300,40 €.
- Nueva cuota: 1219,25 €, un ahorro de 81,14 € al mes.
- Compensación: 200.000 × 2 % = 4000 €; coste total: 5500 €.
- Plazo de recuperación: 68 meses, más de cinco años y medio.
- Ahorro total a 18 años, descontados los gastos: 12.027 €.
Si tu banco aceptara una novación al mismo 3,2 %, no habría compensación y recuperarías los 1500 € de gastos en unos 19 meses.
Los límites de la compensación
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario fija estos máximos:
| Tipo de hipoteca | Compensación máxima |
|---|---|
| Fijo, primeros 10 años | 2 % del capital amortizado |
| Fijo, después de 10 años | 1,5 % |
| Variable, primeros 3 años | 0,25 % |
| Variable, primeros 5 años | 0,15 % (alternativa a la anterior) |
Después de esos plazos, en tipo variable no hay compensación. En ningún caso puede superar la pérdida financiera real del banco.
Novación o subrogación
- Novación: cambias las condiciones con tu propio banco. No hay amortización anticipada ni compensación, y los gastos son menores. Es la primera vía que conviene intentar.
- Subrogación: otro banco paga tu deuda y asume la hipoteca. Tu banco tiene 15 días para igualar la oferta; si no lo hace, puede cobrar la compensación. El banco nuevo suele pedir una tasación.
- Cambio de variable a fijo: la ley facilita pasar de un tipo variable a uno fijo con compensaciones reducidas.
Mantener o cambiar el plazo
Mantener el plazo pendiente es lo que más ahorra. Alargarlo baja la cuota, pero aumenta los intereses totales y puede convertir el ahorro en un coste. La calculadora te avisa si acabas pagando más.
En Latinoamérica y Estados Unidos se habla de refinanciar la hipoteca: allí el cambio suele implicar un préstamo nuevo con gastos de cierre de entre el 2 y el 5 % del capital.