Cómo se devuelve una hipoteca
Casi todas las hipotecas españolas usan el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes, pero su composición cambia con el tiempo. Al principio, la mayor parte son intereses; al final, casi todo es capital. Esta calculadora muestra, para cualquier año del préstamo, cuánto capital queda pendiente, cuántos intereses has pagado ese año y desde el inicio, y cuánto capital has devuelto.
Las fórmulas
Cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con P el capital, i el tipo mensual (TIN ÷ 12) y n el número de cuotas.
Intereses del mes = capital pendiente × i
Capital amortizado del mes = cuota − intereses del mes
Ejemplo resuelto: 180.000 € al 2,8 % a 25 años
- Tipo mensual: 2,8 % ÷ 12 = 0,2333 %. Número de cuotas: 300.
- Cuota sin seguro: 834,97 €. Con un seguro de vida del 0,3 % anual: 879,97 €.
- Primer mes: 180.000 × 0,2333 % = 420 € de intereses y 414,97 € de capital.
- Al final del año 5: quedan 153.308 € pendientes y has pagado 23.406 € de intereses.
- Coste total en 25 años: 70.492 € de intereses y 13.500 € de seguro.
Cuadro de amortización por años
| Año | Capital pendiente | Intereses del año | Capital del año | Intereses acumulados |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 174.956 € | 4976 € | 5044 € | 4976 € |
| 5 | 153.308 € | 4379 € | 5641 € | 23.406 € |
| 10 | 122.609 € | 3532 € | 6488 € | 42.806 € |
| 15 | 87.304 € | 2558 € | 7462 € | 57.599 € |
| 20 | 46.699 € | 1438 € | 8581 € | 67.093 € |
| 25 | 0 € | 150 € | 9869 € | 70.492 € |
A mitad del plazo, tras 12 o 13 años, todavía debes más de la mitad del capital: por eso amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra muchos más intereses que hacerlo al final.
Plazo, tipo y coste total
| Plazo | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años | 980,35 € | 55.284 € |
| 25 años | 834,97 € | 70.492 € |
| 30 años | 739,61 € | 86.260 € |
Alargar el plazo de 25 a 30 años baja la cuota 95 € al mes, pero añade casi 16.000 € de intereses.
Fijo, variable o mixto
En una hipoteca fija, la cuota no cambia nunca. En una variable, el tipo se revisa cada 6 o 12 meses según el euríbor más un diferencial, y el cuadro se recalcula en cada revisión: esta calculadora muestra el escenario si el tipo no cambiara. Las mixtas combinan unos años a tipo fijo con el resto a variable. Antes de firmar, el banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que incluye el cuadro de amortización previsto, y el notario comprobará que lo has entendido en el acta de transparencia.