Cuánto rinde de verdad un piso en alquiler
Comprar una vivienda para alquilarla es una de las inversiones más habituales en España. Pero la rentabilidad que muestran los anuncios es la bruta, que ignora impuestos de compra, gastos y meses vacíos. Esta calculadora obtiene la rentabilidad bruta y la neta de gastos, el ingreso neto anual y mensual antes de hipoteca e impuestos, y la inversión total.
Las fórmulas
Rentabilidad bruta = renta mensual × 12 ÷ precio × 100
Rentas cobradas = renta × (12 − meses vacíos)
Gastos = comunidad + IBI + seguros + mantenimiento + gestión
Rentabilidad neta = (rentas cobradas − gastos) ÷ (precio + gastos de compra + reforma) × 100
Ejemplo resuelto: piso de 180.000 € alquilado a 800 €
- Rentabilidad bruta: 9600 ÷ 180.000 = 5,33 %.
- Inversión total: 180.000 + 18.000 de ITP y gastos + 6000 de reforma = 204.000 €.
- Con medio mes vacío al año: 9200 € de rentas cobradas.
- Gastos: 600 de comunidad + 350 de IBI + 300 de seguros + 400 de mantenimiento = 1650 €.
- Ingreso neto: 7550 € al año, unos 629 € al mes.
- Rentabilidad neta: 7550 ÷ 204.000 = 3,70 %.
Rentabilidad según la renta
| Renta mensual | Bruta | Neta | Ingreso neto anual |
|---|---|---|---|
| 650 € | 4,33 % | 2,86 % | 5825 € |
| 700 € | 4,67 % | 3,14 % | 6400 € |
| 750 € | 5,00 % | 3,42 % | 6975 € |
| 800 € | 5,33 % | 3,70 % | 7550 € |
| 850 € | 5,67 % | 3,98 % | 8125 € |
| 900 € | 6,00 % | 4,26 % | 8700 € |
| 1000 € | 6,67 % | 4,83 % | 9850 € |
Impuestos del alquiler
Las rentas tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Puedes deducir los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones y una amortización del 3 % anual del valor de la construcción. Si el inquilino vive allí de forma habitual, el rendimiento neto positivo se reduce un 50 %, porcentaje que la Ley de Vivienda eleva al 60, 70 o 90 % en algunos casos, como bajar la renta en zonas tensionadas o alquilar a jóvenes. Los alquileres turísticos y de temporada no tienen esta reducción.
Riesgos y normativa
- Zonas tensionadas: en los municipios declarados de mercado residencial tensionado, la Ley de Vivienda limita la renta de los nuevos contratos.
- Duración: los contratos de vivienda habitual duran al menos 5 años (7 si el propietario es una empresa), con prórroga a voluntad del inquilino.
- Impagos: un seguro de impago o un buen análisis de solvencia del inquilino reducen el riesgo, pero un desahucio puede tardar muchos meses.
- Actualización de la renta: se limita a lo pactado y a los índices oficiales; revisa el índice vigente cada año.
Antes de comprar, compara la rentabilidad neta con la de otras inversiones más líquidas: un 3,7 % sin contar la revalorización exige un horizonte largo y dedicación.