Comprar no siempre es tirar menos dinero
«Alquilar es tirar el dinero» es una frase muy repetida, pero comprar también tiene costes que no se recuperan: impuestos de compra, intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento y gastos al vender. Esta calculadora compara las dos opciones durante los años que piensas vivir en la vivienda y tiene en cuenta lo que ganarías invirtiendo la entrada si alquilas.
Cómo se calcula
Coste neto de comprar = entrada + impuestos y gastos de compra + cuotas pagadas + IBI, comunidad y mantenimiento − patrimonio al vender (precio revalorizado menos gastos de venta y capital pendiente).
Coste neto de alquilar = alquileres pagados − lo que habría rendido invertir la entrada y los gastos de compra.
La opción con el coste neto más bajo es la más ventajosa en ese plazo.
Ejemplo resuelto: vivienda de 250.000 € frente a un alquiler de 1000 €
- Entrada del 20 % y gastos del 10 %: 75.000 € de ahorros.
- Hipoteca de 200.000 € al 2,8 % a 25 años: cuota de 927,75 €.
- En 8 años, con una revalorización del 2 % anual, el patrimonio neto al vender es de 127.818 €.
- Coste neto de comprar: 57.703 €.
- Alquiler con subidas del 2,5 % anual: 104.833 € pagados; menos el rendimiento de invertir 75.000 € al 3 %: coste neto de 84.826 €.
- Resultado: comprar ahorra 27.122 € en 8 años.
Según los años que vivas en la casa
| Años | Coste neto de comprar | Coste neto de alquilar | Ventaja de comprar |
|---|---|---|---|
| 3 | 46.718 € | 29.953 € | −16.765 € |
| 5 | 51.798 € | 51.130 € | −667 € |
| 8 | 57.703 € | 84.826 € | 27.122 € |
| 10 | 60.426 € | 108.647 € | 48.221 € |
| 15 | 62.589 € | 173.336 € | 110.747 € |
| 20 | 57.378 € | 246.078 € | 188.699 € |
Con estos datos, alquilar sale mejor si te vas a mudar antes de unos 5 años; a partir de ahí, comprar gana con claridad.
Qué hipótesis pesan más
- Los años de permanencia: los gastos de compra en España (ITP del 6 al 10 % según la comunidad) tardan años en compensarse. Si tu vida laboral o familiar puede cambiar pronto, alquilar da flexibilidad.
- La revalorización: con precios planos o a la baja, el punto de equilibrio se retrasa varios años.
- La rentabilidad del ahorro: cuanto más rinda la entrada invertida, más atractivo es alquilar.
- La relación entre precio y alquiler: en zonas donde comprar cuesta más de 20 o 25 años de alquiler, como algunos barrios de Madrid o Barcelona, alquilar suele salir mejor.
Lo que no incluye
La calculadora no tiene en cuenta los impuestos sobre la ganancia al vender (el IRPF puede quedar exento si reinviertes en otra vivienda habitual o tienes más de 65 años), la plusvalía municipal concreta de tu ayuntamiento, ni ayudas como el bono alquiler joven o los avales públicos para la compra. Tampoco valora la estabilidad de vivir en una casa propia o la libertad de reformarla. Prueba varios escenarios antes de decidir.