Cuota de la hipoteca y cuánto te prestan
Antes de buscar vivienda conviene saber dos cosas: cuánto pagarás cada mes y cuál es el importe máximo que un banco podría prestarte con tus ingresos. Esta calculadora obtiene la cuota con o sin seguro de vida, el coste total en intereses y seguro, tu ratio de endeudamiento y la hipoteca máxima según el límite que elijas, normalmente el 35 % de tus ingresos netos.
Las fórmulas
Cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con P el capital, i el tipo mensual y n el número de cuotas.
Cuota máxima = ingresos × ratio máximo − otras cuotas
Hipoteca máxima = cuota máxima ÷ (cuota por euro prestado + seguro mensual)
Ejemplo resuelto: 180.000 € al 2,8 % a 25 años
- Cuota sin seguro: 834,97 €. Seguro de vida al 0,3 %: 45 € al mes. Cuota total: 879,97 €.
- Intereses en 25 años: 70.492 €; seguro: 13.500 €. Coste total: 83.992 €.
- Con 3200 € de ingresos netos: ratio de endeudamiento del 27,5 %.
- Cuota máxima al 35 %: 1120 €, que permitiría una hipoteca de hasta 229.098 €.
- Con 60.000 € de ahorros, el presupuesto total llega a unos 289.000 €, antes de gastos.
Cuota y capacidad según el plazo
| Plazo | Cuota con seguro | Coste total | Hipoteca máxima |
|---|---|---|---|
| 15 años | 1270,81 € | 48.745 € | 158.639 € |
| 20 años | 1025,35 € | 66.084 € | 196.616 € |
| 25 años | 879,97 € | 83.992 € | 229.098 € |
| 30 años | 784,61 € | 102.460 € | 256.943 € |
El límite del 80 % y los ahorros necesarios
Los bancos españoles financian como norma general hasta el 80 % del valor de tasación o del precio de compra, el menor de los dos, en vivienda habitual (60 a 70 % en segunda vivienda). El resto, más los impuestos y gastos (ITP o IVA y AJD, notaría, registro, gestoría, en torno a un 10 a 12 % del precio en vivienda usada), lo pones tú. Para comprar una vivienda de 225.000 € con una hipoteca de 180.000 € necesitas unos 45.000 € de entrada y unos 22.500 € de gastos: unos 67.500 € de ahorro.
Algunas comunidades autónomas y la línea de avales del ICO para jóvenes y familias con hijos permiten financiar hasta el 100 % si cumples requisitos de edad e ingresos.
Fijo, variable y bonificaciones
La calculadora usa un tipo constante. En una hipoteca variable, el tipo es el euríbor más un diferencial y se revisa cada 6 o 12 meses. Los bancos suelen ofrecer un tipo bonificado si domicilias la nómina y contratas sus seguros: compara la TAE, que incluye esos costes, y no solo el TIN. La ley obliga a entregarte la FEIN y la FiAE al menos 10 días antes de firmar.
Quién paga cada gasto
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, además del AJD de la escritura del préstamo. Tú pagas la tasación y, si compras, los impuestos y gastos de la compraventa.