Cuánto cuesta comprar una vivienda además de su precio
Al precio de una vivienda hay que sumarle impuestos y gastos que en España pueden superar el 10 %, y que el banco casi nunca financia. Esta calculadora estima el impuesto principal (ITP en vivienda usada, IVA en obra nueva), el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la notaría, el registro y la gestoría, y te dice cuántos ahorros necesitas si compras con hipoteca.
Las fórmulas
Vivienda usada: ITP = precio × tipo de tu comunidad
Vivienda nueva: IVA = precio × 10 % y AJD = precio × tipo de tu comunidad
Gastos totales = impuesto + AJD + notaría, registro y gestoría
Ahorros necesarios = precio × (1 − % financiado) + gastos totales
Ejemplo resuelto: vivienda usada de 250.000 €
- ITP al 7 %: 250.000 × 7 % = 17.500 €.
- Notaría, registro y gestoría: unos 1500 €.
- Gastos totales: 19.000 €, un 7,6 % del precio.
- Coste total de la compra: 269.000 €.
- Con una hipoteca del 80 %: 50.000 € de entrada + 19.000 € de gastos = 69.000 € de ahorros.
La misma vivienda, si fuera nueva, pagaría 25.000 € de IVA y 3000 € de AJD al 1,2 %: 29.500 € en total, un 11,8 %.
Gastos según el precio (vivienda usada, ITP del 7 %)
| Precio | ITP | Gastos totales | % del precio | Ahorros con hipoteca del 80 % |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 7000 € | 8500 € | 8,50 % | 28.500 € |
| 150.000 € | 10.500 € | 12.000 € | 8,00 % | 42.000 € |
| 200.000 € | 14.000 € | 15.500 € | 7,75 % | 55.500 € |
| 250.000 € | 17.500 € | 19.000 € | 7,60 % | 69.000 € |
| 300.000 € | 21.000 € | 22.500 € | 7,50 % | 82.500 € |
| 400.000 € | 28.000 € | 29.500 € | 7,38 % | 109.500 € |
El ITP depende de tu comunidad autónoma
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales está cedido a las comunidades autónomas, que fijan su tipo. Como referencia, el tipo general ronda el 4 % en el País Vasco, el 6 % en Madrid, el 7 % en Andalucía y el 10 % en Cataluña, y algunas comunidades aplican tipos crecientes por tramos de valor. Casi todas tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de precio bajo. La base es el precio de la escritura o, si es mayor, el valor de referencia que publica el Catastro.
Obra nueva: IVA y AJD
En la primera venta de una vivienda nueva no se paga ITP, sino IVA del 10 % (4 % en algunas viviendas protegidas) y el AJD de la escritura, del 0,5 al 1,5 % según la comunidad. En Canarias, el IVA se sustituye por el IGIC, con un tipo reducido para vivienda. El IVA lo cobra el promotor; conviene pagarlo junto con cada entrega a cuenta.
Notaría, registro y gestoría
Los honorarios de notaría y registro siguen aranceles regulados y dependen del precio y del número de folios: juntos suelen sumar entre 800 y 1500 €. La gestoría, que tramita los impuestos y la inscripción, cuesta unos 300 a 500 €. Si pides hipoteca, desde la Ley 5/2019 el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el AJD del préstamo, y tú solo la tasación, de 300 a 600 €. La plusvalía municipal corresponde al vendedor, salvo que se pacte otra cosa.