Amortizar parte de la hipoteca
Si recibes una herencia, una indemnización o has ahorrado un colchón, puedes adelantar el pago de una parte de tu hipoteca. El banco puede cobrarte una comisión, pero a cambio dejas de pagar intereses sobre ese dinero durante años. Esta calculadora compara las dos opciones habituales, reducir el plazo o reducir la cuota, y calcula los intereses que te ahorras, la comisión y el ahorro neto.
Cómo se calcula
- Cuota actual con el capital pendiente, el tipo y el plazo restante.
- Nuevo capital = capital pendiente − importe amortizado.
- Reducir plazo: se mantiene la cuota y se calcula en cuántos meses se devuelve el nuevo capital.
- Reducir cuota: se mantiene el plazo y se recalcula la cuota.
- Ahorro = intereses que quedaban − intereses con el nuevo cuadro. Comisión = importe × porcentaje pactado.
Ejemplo resuelto: 30.000 € sobre 180.000 € pendientes
- Hipoteca al 2,8 % con 18 años restantes: cuota de 1061,85 €.
- Amortizas 30.000 € y reduces plazo: el préstamo termina en 14,3 años.
- Intereses ahorrados: 16.721 €.
- Comisión del 2 % (tipo fijo, primeros 10 años): 600 €.
- Ahorro neto: 16.121 €.
Si eliges reducir la cuota, pasa a 884,88 € al mes y el ahorro de intereses baja a unos 8227 €.
Efecto según el importe (reduciendo plazo, comisión del 2 %)
| Importe | Intereses ahorrados | Comisión | Ahorro neto | Nuevo plazo |
|---|---|---|---|---|
| 10.000 € | 5928 € | 200 € | 5728 € | 16,8 años |
| 20.000 € | 11.856 € | 400 € | 11.456 € | 15,5 años |
| 30.000 € | 16.721 € | 600 € | 16.121 € | 14,3 años |
| 50.000 € | 25.391 € | 1000 € | 24.391 € | 12,1 años |
| 80.000 € | 35.742 € | 1600 € | 34.142 € | 8,9 años |
Las comisiones máximas en España
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fija límites para las hipotecas firmadas desde junio de 2019:
- Tipo variable: hasta el 0,25 % del capital amortizado durante los 3 primeros años, o hasta el 0,15 % durante los 5 primeros, según lo pactado. Después, nada.
- Tipo fijo: hasta el 2 % durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces.
En ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera que sufra el banco. Para hipotecas anteriores, manda lo que diga tu escritura. Muchos contratos recientes no cobran nada por amortizaciones pequeñas.
¿Plazo o cuota?
Reducir el plazo ahorra más intereses y te libera antes de la deuda. Reducir la cuota da más margen mensual, útil si tus ingresos van a bajar o si quieres mejorar tu ratio de endeudamiento para otro préstamo. Antes de amortizar, conserva un fondo de emergencia de varios meses de gastos y compara con lo que rendiría ese dinero invertido: con tipos bajos, amortizar no siempre es la mejor opción. Si aplicas la deducción por vivienda habitual de una hipoteca anterior a 2013, comprueba cómo te afecta.