Cómo se actualiza el alquiler
Durante un contrato de alquiler de vivienda, la renta no puede subir libremente. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo permite actualizarla una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato, y solo si el contrato lo prevé. El índice que se aplica es el pactado, con un límite que depende de cuándo se firmó el contrato.
La fórmula
Nueva renta = renta actual × (1 + variación del índice ÷ 100)
Ejemplo resuelto
Una renta de 800 € al mes con un índice del 2,2 %:
- Nueva renta: 800 × 1,022 = 817,60 €.
- Subida: 17,60 € al mes, es decir, 211,20 € al año.
Qué índice se aplica
| Fecha de firma del contrato | Límite de la actualización anual |
|---|---|
| Desde el 26 de mayo de 2023 | El IRAV del INE, aunque el contrato pacte otro índice mayor |
| Antes, si el contrato no dice qué índice | El IPC general |
| Antes, con índice pactado | El índice del contrato |
El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) lo creó la Ley de vivienda de 2023 para que las subidas sean más moderadas que el IPC. El INE lo publica cada mes desde 2025, y en sus primeros meses rondó el 2 %. Antes, en 2022, 2023 y 2024, la actualización estuvo limitada temporalmente al 2 % y después al 3 %.
Cómo se hace
- El propietario comunica por escrito la nueva renta, con el índice aplicado.
- La nueva renta se paga desde el mes siguiente a la notificación.
- Si el arrendador no actualiza un año, no puede reclamar después la diferencia de los meses pasados.
- El índice que se usa es el último publicado en la fecha de la actualización.
Lo que no se puede hacer
- Subir la renta más de una vez al año durante el contrato.
- Aplicar subidas no previstas en el contrato.
- Subir la renta por obras de mejora antes de que se cumplan 5 años de contrato, o 7 si el propietario es una empresa.
Al terminar el contrato y sus prórrogas obligatorias, de 5 años si el propietario es una persona física y de 7 si es una empresa, el propietario puede proponer una nueva renta. En las zonas declaradas tensionadas, los contratos nuevos tienen además límites a la renta inicial.
Comprobar la cifra
Busca en la web del INE el último IRAV o IPC publicado y compara con la subida que te comunican. Si no coincide, pide por escrito el detalle del cálculo. Las oficinas de vivienda de tu comunidad o ayuntamiento y las asociaciones de inquilinos pueden ayudarte si hay desacuerdo.
Otras referencias
En Estados Unidos no hay un índice nacional: algunos estados, como California y Oregón, limitan la subida anual con una fórmula basada en el IPC, y algunas ciudades tienen su propio control de alquileres.