Cuánto cuesta vender con una inmobiliaria
Vender una vivienda a través de una agencia supone pagar una comisión que suele expresarse como un porcentaje del precio de venta, casi siempre «más IVA». Ese detalle cambia bastante la cifra final. Esta calculadora obtiene la comisión sin IVA, el IVA del 21 %, el total que pagarás y el dinero que te quedará de la venta, antes de cancelar la hipoteca pendiente o pagar impuestos.
Las fórmulas
Honorarios sin IVA = precio × comisión (%)
Comisión total = honorarios × 1,21
Neto para el vendedor = precio − comisión total
Si el contrato dice «IVA incluido», el porcentaje ya es el total y el IVA se obtiene dividiendo entre 1,21.
Ejemplo resuelto: piso de 300.000 € con un 4 % más IVA
- Honorarios: 300.000 × 4 % = 12.000 €.
- IVA: 12.000 × 21 % = 2520 €.
- Comisión total: 14.520 €, es decir, un 4,84 % del precio.
- El vendedor recibe 285.480 €.
Con un 4 % «IVA incluido», la comisión sería de 12.000 € en total y el vendedor recibiría 288.000 €: una diferencia de 2520 € por una sola palabra del contrato.
Comisión según el porcentaje (300.000 €, más IVA)
| Comisión | Total con IVA | Neto para el vendedor |
|---|---|---|
| 2 % | 7260 € | 292.740 € |
| 3 % | 10.890 € | 289.110 € |
| 4 % | 14.520 € | 285.480 € |
| 5 % | 18.150 € | 281.850 € |
| 6 % | 21.780 € | 278.220 € |
Quién paga y qué se firma
En España la comisión de una compraventa la paga normalmente el vendedor, que es quien firma la hoja o nota de encargo con la agencia. Ese contrato fija el porcentaje o importe, si incluye IVA, la duración y si el encargo es en exclusiva. Una exclusiva impide vender por tu cuenta o con otra agencia durante el plazo pactado, aunque a cambio suele conseguirse una comisión menor y más dedicación.
En los alquileres de vivienda, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda establece que los gastos de gestión inmobiliaria corren a cargo del propietario: la agencia no puede cobrarle honorarios al inquilino.
Otros gastos del vendedor
Además de la comisión, al vender una vivienda en España hay que contar con:
- La plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos), salvo que no haya ganancia.
- El IRPF sobre la ganancia patrimonial, del 19 al 30 % según el importe, con exenciones por reinversión en vivienda habitual o para mayores de 65 años.
- La cancelación de la hipoteca pendiente y su posible comisión.
- El certificado de eficiencia energética, obligatorio para anunciar la vivienda.
Negociar la comisión
La comisión es libre. Compara varias agencias, pregunta qué incluye (fotos profesionales, portales, visitas, gestión de la firma) y negocia un importe fijo o un porcentaje escalonado según el precio final. Comprueba siempre en el contrato si el porcentaje es con o sin IVA antes de firmar.