Para qué sirve el precio por metro cuadrado
El precio por m² es la forma más rápida de comparar viviendas de distinto tamaño y de saber si un anuncio está caro o barato para su zona. Esta calculadora lo obtiene a partir del precio y la superficie, y lo compara con el precio medio del barrio o municipio que indiques: te dice la diferencia en porcentaje y en euros.
Las fórmulas
Precio por m² = precio ÷ superficie
Diferencia = (precio por m² ÷ precio medio − 1) × 100
Precio de mercado = precio medio × superficie
Ejemplo resuelto: piso de 80 m² por 210.000 €
- Precio por m²: 210.000 ÷ 80 = 2625 €/m².
- Precio medio de la zona: 2400 €/m².
- Diferencia: 2625 ÷ 2400 − 1 = +9,4 %, dentro del mercado.
- A precio medio, la vivienda valdría 192.000 €: el anuncio está 18.000 € por encima.
Esa diferencia puede tener justificación (planta alta con ascensor, terraza, garaje incluido, reforma reciente) o ser margen de negociación.
Precio por m² según la superficie (210.000 €)
| Superficie | Precio por m² | Frente a 2400 €/m² |
|---|---|---|
| 50 m² | 4200 € | +75,0 % |
| 65 m² | 3231 € | +34,6 % |
| 80 m² | 2625 € | +9,4 % |
| 100 m² | 2100 € | −12,5 % |
| 120 m² | 1750 € | −27,1 % |
Construida o útil: compara siempre igual
En España conviven varias superficies. La construida incluye muros y tabiques, y a veces la parte proporcional de zonas comunes: es la que suelen mostrar los anuncios. La útil es la que se pisa dentro de la vivienda, entre un 15 y un 25 % menor. Un precio por m² útil siempre parece más alto que uno por m² construido. Comprueba la superficie en la nota simple del Registro y en la consulta descriptiva del Catastro, y usa el mismo criterio en todas las viviendas que compares.
Dónde encontrar precios de referencia
- Portal Estadístico del Notariado: precios de compraventas firmadas, por municipio y código postal.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: valor tasado medio por municipio cada trimestre.
- Colegio de Registradores: estadística registral inmobiliaria por provincia.
- Portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa): precios de oferta, que suelen superar en un 10 a 15 % a los precios de escritura.
- Valor de referencia del Catastro: el valor mínimo que Hacienda usa para el ITP, consultable con la referencia catastral.
Más allá del precio por m²
Dos pisos al mismo precio por m² pueden no valer lo mismo. Revisa el certificado de eficiencia energética, la antigüedad y el estado del edificio, la existencia de ascensor, las derramas aprobadas por la comunidad, el IBI y los gastos de comunidad. En pisos pequeños, el precio por m² siempre es más alto: cocina y baño cuestan lo mismo en 40 que en 90 m².