Cuánto hay que ahorrar para comprar
En España, los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de la vivienda habitual, entendido como el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. El resto del precio y todos los impuestos y gastos de la compra salen de los ahorros del comprador. Por eso la cifra que suele repetirse es que hace falta tener ahorrado en torno al 30 % del precio.
Las fórmulas
Coste total = precio + impuestos y gastos de la compra + gastos de la hipoteca
Hipoteca = coste total − ahorros aportados
LTV (loan to value) = hipoteca ÷ precio × 100
Impuestos y gastos de la compra
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: 6 % a 11 % según la comunidad | IVA: 10 % |
| Actos Jurídicos Documentados | — | 0,5 % a 1,5 % según la comunidad |
| Notaría, registro y gestoría de la compraventa | 1 % a 2 % | 1 % a 2 % |
Varias comunidades aplican tipos reducidos de ITP a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de precio bajo; consulta la web de tu hacienda autonómica. Desde la Ley 5/2019, los gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de la escritura de hipoteca los paga el banco; el comprador solo asume la tasación.
Ejemplo resuelto
Piso de segunda mano de 250.000 € en una comunidad con ITP del 6 %, 75.000 € de ahorros y 600 € de tasación:
- Impuestos y gastos de la compra (8 %): 20.000 €.
- Coste total: 250.000 + 20.000 + 600 = 270.600 €.
- Hipoteca: 270.600 − 75.000 = 195.600 €.
- LTV: 195.600 ÷ 250.000 = 78,2 %, dentro del 80 % habitual.
- Ahorro recomendado: 20 % del precio más los gastos, 70.600 €.
Con un ITP del 10 %, los gastos subirían a unos 30.000 € y harían falta 10.000 € más.
Financiar más del 80 %
- Avales ICO para la primera vivienda: el Estado avala hasta el 20 % del préstamo para menores de 36 años y familias con hijos menores, con límites de ingresos y de precio. Algunas comunidades tienen programas similares.
- Aval de los padres o una segunda garantía, como otra vivienda.
- Vivienda de un banco: algunas entidades financian el 100 % de los inmuebles que tienen en cartera.
- Tasación superior al precio: si la vivienda se tasa por encima, el 80 % de un valor mayor puede cubrir más.
Otros requisitos
Además del ahorro, los bancos miran que la cuota no supere el 30 % a 35 % de los ingresos netos, la estabilidad laboral y que el préstamo termine antes de los 70 a 75 años del titular. Una buena entrada mejora el diferencial que te ofrecen.
Consejos
- Pide la tasación antes de comprometerte con un precio: si sale baja, la financiación se reduce.
- Guarda un colchón aparte para muebles, reformas y la mudanza.
- Compara la TAE y las vinculaciones (seguros, nómina) de varias ofertas: la FEIN que entrega el banco permite hacerlo con datos homogéneos.